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2012年10月31日 星期三
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專業建言:樓市辣招不能一招了


http://paper.wenweipo.com   [2012-10-31]     我要評論

陳建強 香港專業人士協會主席

 針對熾熱的樓市,政府又再祭出雷霆手段,相對於過往的多次出招,今次明確鎖定海外買家和公司投資者為目標,再以最高達40%的印花稅等辛辣手段,務求遏止樓市泡沫風險。狠招既出,股市「十連升」即時斷纜,發展商和投資者亦緊急變陣避險。當然,治理樓市從來沒有特效藥,不能一招了,摘除「病灶」固須精準,後續配套,以及重新導引市場預期,才是穩定樓市的重要關鍵。

 作為資本投資焦點,本港樓市持續亢奮,與實體經濟和市民購買力背道而馳的情況存在多年,政府亦先後採取多項行政和稅務手段,但一次次的行動措施,都效果短暫,風聲一過,樓市又重拾升軌。財政司司長曾俊華早前披露,自今年年初起,中小型單位價格升幅已達21%,超過大型單位11%的升幅。在按揭利率持續偏低情況下,第三季初步數字顯示,市民的供款負擔比率已升至50%,若按息上升三厘,供款負擔比率將顯著升至65%,遠超過去20年平均50.4%水平。若果按照此發展趨勢,樓市的泡沫只會越來越積累,最終恐會面對不可收拾的局面。

 為了降低熾熱的樓市氛圍,曾俊華司長宣布,提高額外印花稅的稅階,並將適用期延長至三年,同時推出全新的買家印花稅,外地人士、所有本地和外地註冊的公司購買本港住宅,除了繳付一般印花稅,亦需繳付15%的買家印花稅。境外炒家日後若在3年內將物業轉手,就須同時繳付三種印花稅,稅率最高可能接近40%,這種寓禁於徵的手法,對於境外炒家產生即時的「阻嚇」效應,地產發展商,地產代理商和境外投資者,都需要即時變陣。

 然而,在接連不斷的樓市升潮之中,海外熱錢和境外投機活動,都只是扮演推波助瀾的角色,升幅的最大動能還在於住宅單位供求長期脫節。今年首3季的私人住宅施工量有1.61萬個單位,全年將超逾2萬個,創12年新高,但同期實際落成的私人住宅單位,只有6100個,反映短期供應非常緊絀,遠水未能救近火。此外,在QE3的帶動下,全球低息期至少會延至2015年,熱錢竄動的情況暫難遏抑。

 可以肯定,任何辣招都有其盲點漏著,一旦業界見招拆招,或市場稍事消化,一切又將回復舊觀。事實上,市場訊息敏銳的業界人士,早已察覺風險,將投資目標轉移到商廈地舖,輕鬆避過今波風浪。因此,要正本清源,面對市場博弈,只能從樓市供應入手,除緊盯已賣出的土地、已開工的地盤外,更要積極開拓新市鎮、開拓新土地,確保土地供應源源不斷,從根本上改變「住宅永遠不夠、樓價只升不跌」的市場思維,樓市才有望維持穩定。至於過渡期間,政府必須鎖緊目標,並且因應市場狀況持續調整策略,不斷推出新招,這是一場硬仗,不可能一步到位。

 對於政府出招壓抑樓價,相信絕大部分香港市民都會支持,但對於樓價飆升,感覺又愛又恨又怕,大部分市民冀求的是樓市健康平穩,不想見到樓價大起大落。當年大批負資產苦主的情況,不少人仍記憶猶新。需再強調,政府今次推出的措施,必須多管齊下,公屋、居屋、私樓兼顧,透過短期規管去遏抑炒風,再借助增加供應和擴大資助房屋計劃,解決不同階層市民的住房需要;至於境外買家和投資者,則應由行政和稅務措施,予以適當規範。

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