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■上半年樓市創下12年來成交紀錄的新低數字。 彭博社
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
根據政府數據顯示，今年上半年香港樓市是創了十二年來每半年成交紀錄的新低數字！在今年上半年，全港一共錄得38,702宗物業買賣登記，涉及金額約2,496億元，較2012年下半年分別大幅下跌36%及28%，但期間香港整體樓價並沒有出現大幅回順情形，與交投淡靜市道不相符。
在房屋政策「傾斜」的引導下，最近只有基層市民「上車」，其他投資者（無論短線或長線）或換樓客全是「靠邊站」，資金大部分流入首置市場。樓市淡靜已嚴重影響從業員生計，他們發動7月7日大型抗議行動，促使政府盡快調整樓市辣招令成交量回復正常水平，但似乎政府對當前本地樓價仍感覺「不合理地高企」，各主要財金和房屋/土地主管官員仍重申或會再出招冷卻樓市。
房屋/土地主管官員更主動公布本港未來十年的房屋政策，新界東北重整整體土地規劃/密度方案、延長樓花期新規定及下半年賣地計劃表等等。廣大讀者心中會發問下半年香港樓價何去何從呢？大跌？微調？持平？本文試圖作合理估算！
綜觀世界宏觀經濟，下半年經濟趨向不明朗。自2008年金融海嘯後，美國經濟經過五年持續改善下已確實有復甦跡象，近期更傳來聯儲局「試水式」公布考慮快將完結第三次量化寬鬆，並開始步入加息期，已使全球金股匯市場產生震盪。
再者全球第二大經濟體的中國的未來經濟政策方向也備受關注！踏入七月，中國國務院會在月中的常會上就年中經濟形勢進行分析及發表報告，市場關注新領導班子會否重新定調未來十年經濟發展大方向，不再只注重量的突破，還是改為提升經濟發展質素去邁步至一個適合國情的可持續經濟發展模式呢？這可能意味著GDP的目標會由7.5%再下降呢？無論美息向上或中國經濟增長放緩都是利淡本港樓價的因素，但這些因素會否導致短期大跌呢？
在上月底，發展局局長陳茂波顯示下季政府賣地計劃，共九幅住宅用地，其中六幅是限量地，是歷來季度中比重最高的，但可建單位只有約2,500伙，按季下跌近20%。為力保每年推地可建兩萬伙供應目標，政府除了大量加重限量地比重外，更增設「後備」賣地表及將預售樓花期延長至30個月，期望可以明顯增加供應，以穩定樓價。
此外，運輸及房屋局局長張炳良最近表明未來十年本港房屋政策會以公營屋主導樓市，公私營樓供應比例傾向六四比；而經過修訂後的新界東北住屋比例也是公營樓宇供應過半，這些因素意味著本港私人住宅供應量會定調為短期供應不足及中長期趨降的大方向，供應量不會長期趨升已是鐵一般事實！
在未來六個月，宏觀國際形勢改變是「利淡」本地樓價因素，熱錢會紛紛流出亞洲而轉入美國，但本港的短期供應則可能會限制樓價下跌幅度！可以預期，全球利息只會逐漸上升，對樓價打擊程度是「漸進形式」的。反而政府的辣招執行時間長短會是最直接的，如其他國家貨幣量寬政策一樣，「下手容易、收手困難」，如何促使政府收起辣招才是樓市決定性因素！
正如政府房屋/土地官員所說，辣招只會在正常供應下結束任務，則這項政策起碼續命到2014年尾，這個「樓價橫行、交投淡靜」局面還會維持最少六個月或以上，地產行業繼續「無運行」，從業員必須「自求多福」！既然如特首在七月一日慶祝酒會中所言，政府已經成功改變樓價只升不跌的市民預期，現在理應研究如何優化樓宇貸款計劃去幫助「未上車人士」置業，並且時刻監察特區樓價走向，適時適度放寬辣招規模，使樓市交易量逐漸回復合理水平。
請不要試圖一次性結束所有辣招政策，大家從歷史經驗中知道後遺症會太大，使整體經濟的損害非常可怕！在衡量過本身借款能力後，市民可以考慮自置居所自住，畢竟本港的樓宇是其中一種最可靠的投資工具，並且是中國人所追求的！ ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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