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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
其實開發新界東北的構想於特區政府成立後不久便醞釀，但具體以規劃報告去落實則延遲十年，規劃署在2007年十月發表《香港2030規劃遠景與策略》報告建議開展古洞北、粉嶺北、坪輋和打鼓嶺的「三合一計劃」規劃及工程檢討研究。在2008年11月和2009年11月二次公眾諮詢的基礎下，去年政府進行第三次諮詢，卻遭遇強大反對聲音，當局用了九個月進行修訂後，發展局局長陳茂波於7月4日公布新界東北發展計劃修訂方案。綜觀這份公布的修訂方案，發覺政府其實已採納不少民間的意見，但方案可否順利過關仍是未知數，還有無再優化的空間呢？
當局會擱置發展坪輋、打鼓嶺，並將採用「加強版傳統新市鎮模式」發展古洞北及粉嶺北，以擴展現有的上水/粉嶺新市鎮為主導思想。除由政府主導的徵地外，還會推出私人業權人有條件契約申請去「原址換地」，但具體條件也頗「辣」且只佔上少份額（在333公頃總體土地中，私地只有162公頃，當中114公頃作公營房屋，只有48公頃屬私樓）。其實政府「聰明地」將可供私人業權人開發的土地只佔14%，盡量減少被指控利益輸送的機會。地政署於土地改變用途補地價的整個流程必須「把好關」，務求做到「公開、公平、公正」地以市價或高於市價去收取金額。
最新方案會建議增加發展密度至6倍，高密度用地集中未來鐵路站附近，高度由市中心的35層逐漸減至周邊的20層，其規劃模式與其他新型市鎮相若。再者公私樓比例重訂為六四比，公營房屋再細分公屋和居屋以五一比，增容後的發展整體人口可上調至17.49萬人，私人住宅會考慮實施「港人港地」政策，區內住宅最快於2022年-2023年可以入伙。翻查政府2011年人口普查數據，讀者發現公私型樓的比例其實跟現時的東涌/天水圍新市鎮相若，且人口規模也是僅高於東涌排行「尾二」，如果東涌再擴大發展得到落實，則新界東北兩區會跌至末席，她們會否複製東涌/天水圍的失敗模式呢？
政府仍以交通線主導的思維去開發新界東北，即以便捷鐵路線輔以其他公共交通工具將居民運回就業中心上班，形成當區消費不足，再者天水圍/東涌規劃中之「私樓」和「公屋」被分割為二元社區，進一步限制公屋居民可用的資源。希望這「加強版傳統新市鎮」可以利用有效城市規劃去融和公私樓居民，於市中心的黃金地段的私人土地上鼓勵提供公共設施和廣大綠化帶，以構建市中心優美環境去打破困局。但這會降低私人樓宇的價格水平，有利「上車」一族入市。從東涌的開發經驗，政府應吸取人口太少的教訓，嚴格來說18萬人口的新市鎮只能稱為大型住宅社區，根本不可能「自給自足」，衍生了居民跨區就業的老問題，預計會是另外一個「屯門新市鎮」的翻版。
民生經濟不應無限政治化
以新界東北的地理位置，其實其定位是最適合成為本港與內地兩地貿易的經濟區，著力規劃如何連結內地經濟，創造更多商機和職位，既可以解決東北本土就業問題，也可以成為香港經濟新亮點，為何仍將民生經濟無限政治化呢？政府可以考慮建立邊界商貿區、地區性購物中心（可以集中大型購物中心/超市，顧客可駛車前往）、深港物流中心、四星級酒店中心等等，讓部分內地旅客被分流到該區居住，購物和旅遊。長遠來說，這有助減低市區商舖租金/售價壓力，令零售物價水平得以平抑。
另外，一些反對聲音來自當地耕作者。現時共有28公頃常耕農地受到影響，當局已物色了34公頃休耕農地用作遷置及復耕的配對。附近的新界粉嶺高爾夫球場屬政府土地，當局應研究撥出小部分土地去進行農地復耕或安置原來村落居民，甚至建立旅遊區如復建圍村/老村，推出有機農場，設置野火樂園等等，達到雙贏局面。以社會公平立場，政府應保障富人和窮人的分別利益，請立刻研究部分收回高球場的可行性，並迅速落實規劃和執行！
如以現時修訂後的方案考量，東北兩新開發區將會是大眾市民入住的新市鎮，根本說不上什麼邊境富人區或私人高級住宅區，市民不應再拘泥於政經爭論上，政府沒有龐大未來土儲如何可以平抑樓價呢？ ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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