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■最近大型元朗樓盤正式開售，因均屬中小型單位可供「上車」人士購買，反應可算熱烈。圖為元朗溱柏的售樓處。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
自從「一手住宅物業銷售條例」於四月底生效後，一手新盤單位數目急跌到六、七月的平均每月註冊不足180個，直至八月底才回升至約500個。根據土地註冊處資料，今年截至八月中旬，本地一手私樓註冊宗數才勉強地突破5,000宗，與去年同期相比下跌超過4成。如果發展商要在餘下四個月追平2012年售樓宗數，則未來每月平均要出售並登記約2,000宗，這還是今年二月註冊高峰月的1.6倍，相信並不易成事！
在雙辣招打擊下，二手住宅樓市同樣低迷，截至八月底二手註冊量剛好突破3,000宗，相比高峰期的二月也只及約6成。面對未來日子，一手盤數目會大幅增加並且推行「貼近二手樓價」的價位和其他優惠措施，二手市場購買力會被一手市場攤薄，可見二手交投量未許樂觀，「屢創新低」的局面起碼持續至年底！
在利息仍然低企和小業主持守力強橫之下，二手私樓市場出現少量「止賺」的成交案例，大部分小業主願意降價5%-10%離場，以減少持貨量去「套現」等待樓價下跌後再「入貨」。但是小業主已將「優質單位」全都收起或放租，因為他們深信樓價(尤其是優質單位)下跌幅度遠比要再入場交付的雙辣招的稅費少！
如果讀者有關注近期地產版新聞，不難看見幾乎所有業內人士，包括大中小型發展商，龍頭代理商老闆/高管人士，星級分析師及學者一齊同聲指出香港私人住宅樓價已見頂並預料未來三年樓價仍會跌15%-50%，買家不禁會發問應該何時入市，是今天、明年還是可見未來呢？本文試圖說明香港住宅樓價即將崩潰嗎？另外，長遠房屋策略諮詢文件對未來私樓樓價有何影響呢？
既然二手市價「價量皆靜」，未來樓價上落會由一手樓主導。八月底，大型元朗樓盤正式開售，截至9月5日，二輪價單共累售335伙，佔總量約75%，平均房價為365萬元(港元，下同)，均屬中小型單位可供「上車」人士購買，反應可算熱烈。值得注意，第二輪及已發布的第三輪價單只輕微提價2%，均價都非常貼近二手市價，反映發展商「只求量、不求價」。
同樣地，另個發展商開售荃灣新盤，也採用「貼市價、多優惠」的方法開局，然後再輕微提價去速銷。在未來一季，開發商需要大量推盤去補足前二季還未完成銷售額，仍會同樣以「取數量、不求價」的方向行銷，但會盡力維持表面價格而寧願以其他優惠方法如提供高成數的、較平息的按揭計劃、贈送車位、現金回扣等等。從此推測，一手樓價大幅回落的機會不大，可以預料在乎10%以內！
在9月4日，地政總署公布九肚山第56A區沙田市地段579號和元朗東頭限量地分別以樓面地價約8,382元/平方呎和3,243元/平方呎投得，前者是創下同區地皮的新低樓面地價，但是後者卻是高出市場預期水平。九肚山地皮屬低密度的豪宅地，但出售價錢並不理想，元朗東頭地皮則是限量地的中小型單位住宅地皮，則地價比較合理。這反映出開發商比較看好中小型住宅的後市，從近期兩個同樣一手樓盤的熱賣，發展商自然心中有數了！
雖然地價出現平穩甚至回跌的跡象，但建築成本則仍然持續上升，主因是眾多大型基建工程正在開展，政府逐步提高最低工資水平及延後的建材價格漲價，這些因素會令建築成本中期仍有上升壓力。總括來說，私樓的總開發成本(地價+建築費+雜費)不可能大幅回順，起碼在7,000元-8,000元/平方呎以上的價格才有合理利潤吸引開發商買地，試想樓價何來可以大幅回跌呢？
長遠房屋諮詢文件建議未來十年的總房屋目標是47萬單位總供應量，其中公/私型房屋是6:4之比，即未來的理想每年供量是2.82萬個公樓(含公共和居屋單位)及1.88萬個私樓單位，這其實與政府的理想私樓供應量一樣，即是特區政府期望私樓供應量平穩，而以居屋單位去幫助「上車一族」去解決置業問題！對於私樓市場，可以預料沒有太大影響！
除了有大型經濟衰退和戰爭/疫症的特別影響，本港私樓未來二年出現樓價崩堤的可能性不高，唯有期望以資助房屋去幫助市民上車吧。既然如此走勢，自住人士何時入市，則以自身條件去決定吧，希望趁低去吸納，會是不太現實了！ ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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