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2013年9月17日 星期二
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今年還有「金九銀十」嗎?


http://paper.wenweipo.com   [2013-09-17]     我要評論

山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業

 在全年業績會上,新鴻基地產郭炳江主席大讚上海徐家匯地王可堪媲美香港購物中心之銅鑼灣,會投資約400億人民幣去蓋建上海市的地標性綜合體,這是香港上市的大型房地產開發商進駐中國一線城市的里程碑!其實這是眾多全國一二線城市地王中最突出的一宗,今年下半年各大城市的土地市場可謂空前活躍,包括北京、廣州、深圳、重慶、杭州、南京、蘇州、天津、武漢,擲下的地皮都是創下該市總價/單價高紀錄,中標者大多是大型內/港房的開發商如融創、琱j、綠地、萬科/保利、卓越、世茂、越秀、潤地、九倉、招商地產等等,一洗多年沉寂的土地市場的頹勢。

 甫踏入「金九銀十」的樓市傳統旺季,開發商就瘋狂搶地,這會否再促使中國一二線城市升溫而將「金九銀十」的銷情再推上高峰呢?筆者分析這些高地價成交源於二大因素。首先全國各大城市新建/二手價格持續上升和上半年眾多地產開發商都錄得理想的銷售成績,一些甚至已達標80%以上,並且其平均售價也是不俗!

  根據中指院發布的8月份《中國房地產指數系統百城價格指數報告》,全國百市上月的新建住宅平均價格,按月顯著上升0.92%,尤其以北上廣深四市更突出(分別都突破1%以上),令按年升幅甚為可觀。同樣地,百市二手住宅價格出現急升現象,北上廣深四市錄得理想按月和按年升幅,是接近年升二成水平。又根據各大香港上市的內房股發布的首八個月銷售成績,大部分已達標70%以上,手中現金充裕下再大舉入市拿地是必然事。今天他們的年銷售總金額已可以跟傳統港資開發商相比,無怪乎可以在各大賣地場中勝出。

 房地產的熱賣其實與土地、房產開發貸和個人房貸大幅回暖不無關係;首季度新增房地產貸款高達7,103億元,佔同期各項新增貸款的27%,無論土地開發貸、房屋開發貸及個人房貸都分別增長同比21.4%、12.3%及17.4%,開發商再不用以起高息去發債集資了!

 「農民總理」李克強出席大連的達沃斯論壇指出中國經濟奇跡已進「第二季」,表明只有轉型升級才能持續發展。總理在英國《金融時報》撰文論述五項重點,其中尤以「擴大內需」、「加強城鎮化」及「扶持服務業」對內地房地產起了積極推動作用,各類物業種類也受惠。在上半年中國GDP同比增長7.6%,相比通脹率2.4%,即淨增長為5.2%,人民口袋中淨收入水平處於上升勢頭自然地進行再投資活動。

 既然領導層形容「中國經濟已進入中高速增長階段」,各大券商紛紛再上調全年中國GDP預測至起碼7.6%,而預計通脹率會被控制在3%以下,淨收入增長情況會起碼維持到明年初,正好鼓勵人民增加房地產投資。

 新政府上場自然會有新思維!多位內地經濟學者認為當前處於調控思維的過渡期,待三中全會有所確立,以調控差別化、措施市場化、投資正常化作為總理調控的三根箭。

 事實上,多年來一系列行政調控以各種「限」為主的政策,只會加劇樓市的供需矛盾,不能徹底改變人民對房價上漲的預期,以商品房市場化去代替行政化干預似乎成為主流。在規範市場中,未來會更專注擴大房產稅試點、完善產權登記、採用差別化信貸、增加市場訊息透明化等措施。如果房產稅進入成熟階段,則可以部分甚至完全替代「以高價賣地去收取大量地方財政收入」的現在局面,有效地建構成熟且透明的二手市場,達到一二手樓價相互制衡市場力量!

一二線城市剛性需求大

 已發展超過廿年的商品房市場,內地樓市已再區分為兩大市場,一二線城市由於剛性需求大但供應跟不上,近期樓價仍然猛漲但存在泡沫不大,而二線以下城市因實質需求已基本上滿足但又仍然大舉開發,出現大量空房的可怕局面。今年的「金九銀十」只會在一二線城市具體出現,售價成績墮後開發商會使用各種促銷方法去補足,而達標的不可能降價去換取交投量。

 面對著中國經濟局面正穩步回升中,人民對投資需求自然升溫,一二線城市的剛需肯定帶動銷情,市場錄得「價量雙長」情況是可以預期的。如果三中全會中,現任政府確立以商品房市場去替代行政干預,對房貸量維持適度調控,則商品房市場會維持正常發展的情況,有助滿足人民消費型和投資型的需求! ■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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