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馬建波 資深評論員
近日梁振英特首再次重申「不會撤辣招」，這是當前的正確選擇。而未來香港樓市發展的根本，還在於科學合理的土地規劃與開發利用，及有效配置資源，使政府能持續增加土地和房屋供應，以配合產業經濟和社會民生的發展。
2008年全球金融海嘯後，國際量寬熱錢肆虐，香港樓價急劇上升，政府為遏制樓市炒風，自2010年起連續推出壓抑樓價的多項措施，雖及時遏制游資炒樓的勢頭，使樓價有所回落，交投量也快速下跌超過80%，但截至目前，樓價量化指數：中原城市領先指數仍徘徊在120點高位。顯示香港樓價泡沫並未完全擠壓。去年10月以來，有地產商界代表對政府「雙辣招」策略頗為不滿，多次要求政府撤招。近期也有本港主要地產中介代理商走上街頭遊行抗議，以交投銳減，影響生意為由，要求政府盡快撤招。筆者認為，這些都是只顧自己，不顧大眾；只顧當前，不顧長遠；且缺乏承擔，缺乏社會責任的消極態度。
「辣招」仍為壓抑樓價有效策略
特區政府已多次明確表態，鑑於目前香港樓市狀況，不會「撤招」。因為，香港的樓價還未回歸到基層市民所能承受的支付能力範圍；由於新一屆政府施政頻頻受反對派「拉布」阻撓，香港的土地開發與新屋供應政策也未能完全上軌和有效推進落實。因此，政府「雙辣招」策略雖然受到一些爭議，但在目前低息環境持續，國際熱錢還未退潮和供應嚴重不足的情況下，也不失為壓抑樓價之有效策略。
增加土地供應才是根本
回顧歷史，香港樓市在1997年以前，年均房屋供應（含私人樓和公、居房屋）約4萬個單位，市場年需求約3萬個單位。1997年至2000年平均供應也達到3萬個單位，但受金融危機影響，需求已迅速萎縮至2.5萬個單位以下。樓價更持續下跌近50%。2000年至2003年市場供應急降至1.5萬個單位，而需求亦萎縮到1萬個單位以下。到2003年5月「沙士危機」時，香港樓價相對97高峰時已下跌超過70%。因此，政府為刺激經濟，拯救幾十萬人的負資產，停建居屋，終止「八萬五」政策。2003年7月在中央政府推出CEPA等多項政策的支持下，香港樓價隨經濟步入復甦軌道，開始回暖，房屋需求也逐年上升。2003年7月至2008年9月間，香港樓市需求已迅速回升到年均2萬個單位以上，而土地和房屋供應仍處於休眠狀態，房屋供應仍維持在年均1萬個單位左右。由於房屋供求出現失衡，加之全球金融海嘯後的低息環境，及全球持續釋放量寬，致使大量熱錢湧入香港房地產市場，導致香港樓價快速、大幅上漲。中原城市領先指數由2003年5月谷底的35點一路上揚，2007年10月已迅速穿越66點，2008年9月遇金融海嘯短暫回調不足10點，之後再次破頂。直至2012年10月達到130點的歷史高峰（超越97亞洲金融危機高峰近30％）。此時，香港樓價收入比已達17倍以上高風險區域（合理值為8至12倍）；投資收益率（租售比）更降至3厘或以下。顯示香港樓價蘊含巨大風險泡沫，而樓價在游資炒風的狂飆下未有止步跡象。為此，特區政府才及時果斷連續出招（如前述），樓價開始緩慢回落，但香港樓市的剛性需求（香港本地居民用家需求和基本投資需求）徘徊在2萬至2.5萬個單位以上。受制於土地開發遲緩（如新界東北），年平均供應仍徘徊在1.5萬個單位左右，供求結構仍保持移動失衡，高樓價令人望而卻步。因此，未來擴大土地開發，增加土地和房屋供應才是解決香港房屋問題的根本。
近期，特區政府又提出十年建屋規劃，將在未來十年內，每年增加供應房屋達到4.7萬個單位。如果此目標能夠順利實現，以香港現時剛性需求約2.5萬個單位和逐步啟動投資需求2萬個單位，共年需4.5萬個單位。應可實現供求平衡，並促進樓市進入理性、健康的發展軌道。可見，政府現時還沒有撤銷「雙辣招」和其他調控措施的條件和必要。政府解決房屋問題的當務之急，應是盡快啟動實施新界東北、東南和西北的土地規劃與產業、民生開發工程。香港經濟和金融環境因聯繫匯率因素制約，無過多的匯率彈性和利率自主空間。因此，對於調控樓價措施，筆者認為：應實行「短中長」策略配置。如：一是利率政策和按揭成數調節，可作為短期策略，視流動性導向（過剩或逆轉）和美國量寬退市等貨幣政策因素進行適時調節。二是政府的公共財政政策（公屋、居屋興建、轉移支付貼息）、稅收政策（「雙辣招」印花稅）等，可作為中期策略，以調節投資與投機炒作狂熱需求。三是政府的土地開發規劃與增加房屋供應，可作為長期策略，以拓展經濟地理空間，促進香港產業經濟轉型發展，並調節本地區持續增長的剛性需求，確保香港樓價理性、健康的發展。
打造新型宜居環保新市鎮
香港未來發展的經濟地理空間和產業重建空間不在海上（填海造地不利環保、不可持續），而在新界「大東北」。因此，新界大東北的開發，應有別於過去傳統的發展思維和建設模式，不能只單純局限於住房供應和居住條件的滿足，而應充分考慮區內就業設施和相關軟硬服務的配套。應打造新型「宜居、生態、環保、舒適、文化創意和現代服務產業」的新市鎮。如果香港未來市鎮和建屋發展規劃，不配套產業和就業設施，只是單純的居屋、公屋或私樓供應，只會增加社區服務壓力和就業人口的時空成本（不能就近或就便擇業）。高昂的就業時空成本，對年輕的打工族也難有吸引力。目前，政府正著手準備未來30年的土地房屋發展規劃，這是一個立足香港經濟長遠、持續發展的積極策略。因此，應圍繞與大珠三角，及泛珠三角區域的經濟融合與產業鏈接，做好香港新界大東北開發這篇文章。例如：可依托香港完善的法治體系、自由市場機制、監管效率、專業服務等，建設發展香港文化創意孵化基地、次金融中心區、高端商業服務與專業服務及生態環保旅遊設施等。
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