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2013年10月21日 星期一
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第一凶兆:新盤劈價浪接浪


http://paper.wenweipo.com   [2013-10-21]     我要評論
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■回歸後不久,股市大瀉帶動經濟及樓市向下,負資產湧現。資料圖片

當年:泡沫爆 樓市衰足5年

 由一手樓劈價引發樓市一級一級向下調整的情景,港人不會陌生。1997年7月,乘著香港回歸祖國的喜悅,當時的樓價升勢就如近年般火熱,中原指數(CCL)更升穿100點,破當時歷史新高。豈料,回歸後不久,亞洲金融風暴爆發,股市大瀉,經濟及樓市向下,負資產湧現,失業率飆升,業主斷供致使銀主盤大增,直至2003年爆發「沙士」,中央與香港簽署CEPA及推出「個人遊」救港,樓市才止跌。

10.6萬負資產蒸發財富

 由1997年高峰起計至2003年,足足跌了5年,CCL由1997年6月的103.82點,跌至2003年8月31.77點的歷史低位,跌幅達69.4%,多少人破產,多少人財富被蒸發。原來的德政、時任特首董建華提出的「八萬五」政策,成為樓市下調的代罪羔羊。負資產單位數目在2003年6月創下新高,達10.6萬個,負資產直至2012年第2季才首度消失。

 恐怖的是,當樓市跌勢已成,政府出甚麼招都沒用。董建華領導的特區班子更先後停止賣地、停建夾屋、停售居屋,至2003年沙士爆發後更矢言停建居屋,連續超過5年沒有增加供應,政府亦陷入財赤。

停賣地救市 政府陷財赤

 當年發展商要賣樓,減價、推優惠,甚至蝕賣,同樣花招百出。其中2002年推售的九龍站擎天半島。當時發展商九倉多次推出優惠,包括一、二按首兩年免息、免供優惠及低至1%按揭利率,優惠總數相等於樓價半成至一成二不等。又曾推出換樓買家可享60天特長成交期,更可透過各大龍頭代理購入該盤,獲豁免出售現持物業之佣金,減價手法層出不窮,但對當時樓市亦起不了甚麼作用。

今日:成交縮 大傾銷追業績

 樓價指數(中原CCL)去年至今升約26%,企穩於120點的歷史高位。港府的「3D辣稅」,即額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)和雙倍印花稅(DSD)出台後,樓市成交大幅萎縮一半,對豪宅的打擊更大,交投劇挫九成。上半年受辣招及觀望一手銷售新例等影響下,發展商上半年銷售按年跌21%,一手樓在8月份由於有多個可以「免疫」的細價盤推出,才稍為活躍。

面對現實減到有承接

 然而,賣細價盤要彌補全年售樓業績談何容易,發展商近期終面對現實,肯大幅劈價。有發展商坦言,一定要減到市場願意承接的價位。於是針對本地港人買第二套房及內地客入市成本的優惠措施,五花八門推出,明裡暗裡都在減價,務求有買家願意接貨。

 資深測量師陳東岳指出,發展商在反映各項優惠之後,以比二手價平兩成的定價推售西九豪宅貨尾,較特別的是以大幅回贈印花稅70%作招徠,這是以補貼大部分稅項來減輕買家的入門費用,無疑成功吸納到一些積聚的購買力。但以往經驗顯示,同區二手盤勢將因此受壓,個別業主如在此時急於套現,必須要以比新盤更低叫價,才會較易成功出售,從而形成樓市一級一級向下調。

二手跟隨 輪番減價

 陳東岳又認為,在現時民調下,料港府各項「辣招」稅項不容易在立法會大幅修訂,樓市將持續成交萎縮。明年本港經濟表現可能較今年遜色,在新盤減價潮帶動下,整體樓價或會慢慢下調最多20%,中小型住宅樓價在剛性需求強大下,或會下調較窄幅5%至10%。

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