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第三凶兆:主動賣地供應大增


http://paper.wenweipo.com   [2013-10-21]     我要評論
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■一輪新盤劈價帶動二手樓價向下調整。圖為市民參觀天璽示範單位。資料圖片

當年:八萬五累樓價跌七成

 因供應過多而造成樓泡爆破的,不能不提「八萬五」。1997年時任行政長官董建華在《施政報告》提出每年供應不少於8.5萬伙住宅,希望十年內全港70%家庭有自置居所,卻不幸遇上亞洲金融風暴,令當時樓市暴跌。直至2003年中,樓價較亞洲金融風暴之前的高位下跌70%。

停賣地樓市連升十年

 翻查數據,1997年至2004年8年間每年私宅落成量由1.47萬伙至最高3.11萬伙,共19.31萬伙;但由2005年至2013年上半年8年半間,只有9.48萬伙落成,對比強烈。港府在1997年拍賣了19幅住宅用地,總面積24公頃;到了1998年6月,由於樓價大跌,暫停賣地直至1999年4月。政府當年停止賣地,逐將樓市供應鏈打斷,成為2003年後樓市連升十年的推手,可見供應的多寡,與樓價升跌相關。

今日:未來3年新盤供應急升

 樓市升跌與供求密不可分。近年隨著港府主動賣地,私樓落成量重拾升軌,但高樓價下買家入市意慾大減。日前中大亞太研究所的民調就指出,近九成受訪市民認為現時樓價過高,因此可以預期即使沒有「辣招」,現時夠膽入市的買家亦會減少。隨著供應及需求的此升彼降,樓市下調壓力不斷累積。

 隨著港府主動賣地,運房局預期今年私樓落成量,將由去年約1.01萬伙增逾三成至1.35萬伙,市場更預料明年進一步增至1.58萬伙。此外,運房局早前公布最新一手私宅數據,亦預期未來3年至4年私樓潛在供應將升至7萬伙,即近9年新高。

高樓價辣招削需求意慾

 資深測量師陳東岳指,本地樓市資訊透明度高,樓市旺淡趨勢反映眾多個體在同一市道下,所作的買或賣、不買不賣,以及如果選擇在當時買或賣所願意接受的價格,當較多人相信樓市前景看淡時,未來樓市就會真的走向趨淡居多,而樓價亦會逐漸向下調整。

 天俊測量師行董事鄧慶年認為,未來的住宅供應量會很多,特別是將軍澳區,將有數萬個單位供應,九肚山也有數幅地皮發展, 令未來2年至3年新盤落成量將急升,引發樓價急跌。他預測,新盤在明年的第二、三季劈價會加劇,估計明年劈價幅度有機會達15%至20%,二手樓價難免有同樣跌幅。

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