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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
中國社科院預測今年中國樓市會呈現「分化」局面，其一分化是短、長期調整分化，即如去年第四季中貨幣資金一鬆下，樓市即出現短期回升，但中長期調整則需較長時間。果然，內地樓市今年未見開門紅，北京/上海三天元旦長假的成交量按年急挫約五成，確認第四季度樓市回暖市況迅速冷卻。
回顧去年中國樓市，除了第四季度出現回暖情況外，整年樓市都經歷了動盪不安形勢。踏進2015年，內地樓市會否「硬着陸」呢？事實上，今年樓市正面對幾大挑戰，包括庫存量高企、《不動產登記暫行條例》三月上路、房企融資困難等等壓力，下文試圖每項進行初步分析研究。
一二線城市房價較堅挺
去年內地商品房銷情可說是十個月平淡，最後二個月收復部分失地。根據中國指數研究院數據，2014年春節後三十大中城市月度商品房成交面積及宗數自二月至十月份內都在每月銷量二千萬平方米以下，直至11月至12月才可創下年內新高，如12月成交面積環比增長21.2%及同比增長9.8%。無可否認，市場回暖是部分由於樓價下跌促成的，但是區域分化趨勢愈見明顯，其中去年12月十大城市（包括北上廣深等一、二線城市）的房價按年只跌0.61%，遠低於百城平均降幅，反映一二線城市剛需平穩使房價較堅挺，三四線城市下滑程度較深，供求不平衡之下，區域分化現象將延續至今年全年。
同樣地，賣地情況去年也呈現萎縮。中國指數研究院數據顯示，2014年前三十名城市賣地收入超14,000億元，但同比2013年下降達二成，二十個城市下降，只有包括北廣深等十個城市有所上揚，如北京土地出讓金約1,917億元，同比僅微升5%。土地市場的明顯趨勢是一線城市穩中回升、二三線城市持續調整，後者待高庫量期/現貨樓消化後開發商才可以重新入地，但可能是中長期以後。三線城市的房地產困局要看地方政府如何落實中央政府的鼓勵中小型城鎮的城鎮政策，當然可能要先解決地方財政的緊拙局面。能否沖破庫存壓情況正是不同區域的市場重要復興因素。
去年底，國務院公布《不動產登記暫行條例》，並會於三月一日起施行。該條例規定擁有不動產個人或機構必須向當局登記，而國土資源部建立全國不動產登記平台，分國、省、市及縣四級收取信息，給國土、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計及統計等各級部門使用相關信息。除了遏制「灰色資金」進入樓市外，更可為開徵房地產稅舖路。不過登記體系應該到2018年才可基本成形，房地產稅方可具體落地，對短期市場影響有限。
運用市場手段達配置平衡
吸收上屆政府的房產調控政策的得失因素，現屆政府一改以行政手段控制房地產價格過快上漲，逐漸運用市場手段達至配置平衡，拋棄房產稅而轉向房地產稅立法。房地產稅針對整個行業，包括開發、流通、保有環節，如房企營業稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅、遺產稅、贈與稅，納稅對象有含置業者、開發商及繼承者。期望中長期可見三重效果：一是房價調節、二是貧富調節、三是地方收入。房地產稅政策真正實施後，由開發至交易、保存、繼承共存在不少於六十項稅費支出，佔上房屋價格的25%左右，會減少房產轉讓次數，一定程度上降低市民對房價上漲預期。
房地產稅具體執行是需要各種各樣職能部門徵收的，可想而知協調起來的困難和阻力不低，必須通過體制機制的配套改革才可完成，實施時間表不可能短期出現。
在已公布去年售樓數據的內房股中，只有8家完成目標，包括四家銷售額逾千億公司如恒大地產、萬科企業、碧桂園及萬達商業，但中小型內房公司銷情較差，估計超過六成未能達標。瑞信亞太區房地產研究公司預計，去年內房整體銷售額下跌約一成，唯有依賴末季交投反彈才部分補足。評級機構標普估計今年銷售額持續下降5%或以下，開發商被迫「以量取價」，銷售情形不容樂觀。
一方面某些中小型開發商債務危機惡化，違約風險日益擴大，令相關公司發行債券利息拉高；另一方面具前瞻性且實力雄厚者優化經營模式，如萬達商業通過與金融機構合作，實現自身資產輕量化！降低負債水平，共同投資建造商業地產，並由開發商負責選址、建設、冠名、招商、運營及管理，按照一定比例分享租金收益。開發商必須改善自身運營能力，轉型走向綜合路，如「地產+養生」、「地產+物流」、「地產+旅遊」、「地產+互聯網」、「地產+物流」或三個不同行業以上，既發揮行業優勢，也符合社會經濟發展走向。
2015年是對中國房地產業具挑戰年頭，必須通過內在企業優化人才、錢財、管理，外在利用跨行業整合，方是致勝之道。如果內房公司可以有效地管理負債比率，今年不存在「崩盤」危像！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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