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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
號稱台灣歷史上最大規模的「九合一」選舉揭曉，選舉結果出乎預料，國民黨六都輸到只剩新北市一都，民進黨攻下13縣市，包括六都中的台中、台南、高雄及桃園。傳統的藍營根據地台北及台中更被大比數擊倒，創下國民黨史上最慘烈敗績。誠如眾多當地媒體評論，國民黨輸到只剩「總統府」，藍天變成綠地，對2016年台灣「總統」競選起了指導作用，民進黨再次輪替執政將不是空話了。
「政治素人」柯文哲利用有限政治本錢和競選經費一舉摘下國民黨政治根據地台北市市長，為台灣政治歷史寫下全新篇章，打破只有巨大政黨全力支持才可勝選的固有思維，使用網絡世代贏取年輕一代、知識一群及部分傳統人士的認同。成為繼東京、大阪和首爾各大發達亞洲城市後，成功運用政治素人身份贏取寶座的首位台灣本土的「直轄市」市長。
「九合一」大選開票結果，綠軍、政治素人及細黨政治分子大勝，不只藍軍支持者臉均變青綠了，房地產市場無疑正式進入軟着陸階段。
房產資本利得稅偏低
近年，整體台灣地區房價節節上揚，究其原因是多方面。當中其一的催化劑是2009年調降的遺贈稅，從50%一下降至10%，全球最優惠，導致大量海外台灣資金包括大陸台商、外地含大陸台籍高薪人士、旅居海外台灣居民回流本土，造成房價飊漲。年輕人工資上升速度遠遠低於資產價值升幅，因此根本買不起房子，但是房地產資本利得稅太低，令富人容易囤房甚至買賣房地產致富。
房地產資本利得稅偏低，是因為房地產的公告現價追不貼市價，造成以公告現值為計算基礎的所得稅偏低。舉例來說，同樣是享有2,000萬元（新台幣，下同），有3種身份，從繼承遺產、買賣房地產獲利及薪水階級上班賺回的工資，交納稅可以迥異，遺產稅可以是低至零元，房地產本利得稅可能少於10%，但個人所得稅可佔上約35%。台灣薪水階級的所得稅偏高，富人買賣房地產及繼承遺產稅金偏低，造成所得分配不均的社會不公現象，令貧富懸殊更加厲害，年輕受薪一族只有用選票去否定現行分配制度。
過去發展商跟隨政府重大基建，出手高價搜地，插旗重劃區，再找來代理拉高樓價，當炒家通吃預售樓單位後，再轉售給自住人士的地產遊戲。今次地方政治輪替，政商關係重新洗牌，將改變房地產市場遊戲規則。當然近年房價急升超過工資增長率，房價再創新高亦無甚大空間。素來台灣本土房地產市場外資參與率不高，買賣主要是島內人士及回歸台籍個體及企業，房價脫離本土居民購買力是長期不可能維持下去的。
豪宅商廈投資潮冷卻
回顧各都勝出的市長競選政綱，無論是藍、綠及無黨派政客，大家會發現均提出多建社會住宅，增加租金補貼的房地產政見。台北市長柯文哲倡建5萬戶社會住宅及增加1萬戶租金補貼，由政府公開選定建商，民眾則自選補貼及興建方式。台中市長林佳龍於4年任內籌建1萬戶社會住宅，只租不售，並推動舊城改造。不難預測，未來幾年各都市場主流房產開發是實際解決「居住問題」的社會住宅興建，以及低總價自住需求的項目，反過來高價豪宅及商用樓宇的投資潮冷卻。
聚焦房地合一稅立法
市場另一個焦點是「房地合一稅」立法時間表。根據內閣總辭前的相關法則草稿，多屋族未來轉賣屋，包括自住的3,000萬元以上的房， 均將依實際買賣價格課稅，最高可達45%，可見對後市殺傷力極大。在餘下「總統」任期內，馬政府還會力推嗎？會是未來樓市高低的關鍵因素。
無論如何，台灣政治變天已成事實，政黨輪替不只有空談！六都新任市長倡議未來主建社會房屋及鼓勵低價自住房興建，樓價再升創新高的機會不大，房市軟着陸是社會所樂見的。
除非政府引用嚴厲的房產轉讓稅率，市場不會發生價格崩盤現象。日本、歐洲接棒行寬鬆貨幣政策及中國內地官方持續反貪造成的資金外流效應，均令亞洲房地產市場充斥游資。房地產市場出現新一波調整是可以肯定的，但是視乎各都現價水平及整區供求關係。以台北市為例，平均降價空間最多10%至15%，但空置率較高的新北市可能上看20%或以上。去年12月升格「直轄市」的台中市及桃園縣因今年實施都市計劃容積上限管制會出現搶建屋潮，未來供應量大增，房價下調度會在20%或以上。
長遠來說，台灣政界朝着透明施政方向走，政黨色彩淡化，可達到財富較公平分配，吸引更多年輕一代購房，未嘗不是一番新氣象。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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