 放大圖片
■特區政府未來房策漸向公營房屋靠攏。資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
特區行政長官剛發表任內第三份施政報告書，是他個人及整個團隊的「中期業績」。房屋政策是今屆政府重要施政一環，今年房屋所佔篇幅最大，整份報告有219段中，「房屋土地及交通運輸」一欄已佔上42段，更比去年38段再「加碼」。
筆者認為施政報告對「公」及「私」型房屋同樣兼顧，對提供短、中、長期土地盡量具體描述，對協助興建資助房屋者清楚厘定，實是顯示團隊務實一面。特首清楚交待房屋／土地具體執行時的實務難處：香港缺的不是土地，缺的是可供發展用的土地。他一針見血地描出根本問題所在是「土地規劃及開發，諮詢過程愈來愈長，爭議愈來愈大，而且面對愈來愈多變數」，各屆人士，包括社區人士、政黨人士、環保界別等等應該檢討並盡量配合。另外房屋量不能達標的原因是建造業工人人手嚴重短缺及老化問題，施政報告書第104及105段正是針對該問題，但略嫌流於表面，未提出具體改善政策及計劃，是有待深入細化改善。至於有效地輸入外勞，則沒有具體提交思路，這與其政治敏感性不無關係！筆者指望梁特區政府切實研究有序輸入外勞於公營工程，促進建設進度及質量。
漸向公型房屋傾斜
施政報告兼顧公型及私型房屋，但似乎漸向公型房屋傾斜，其實由「長遠房屋策略」中制定公／私比例定為六／四比，便應明白特區政府將來房策漸向公營房屋靠攏。有別於去年，施政報告書先力保未來十年公屋年產兩萬伙，並於各大未來土地供應區指出具體供應伙數，也擴闊供應者到房委、房協、市建局及香港平民屋宇公司等四個機構，祈望各方會盡力爭取達標，突顯特區政府推行深度！
另二個新產品是從原來居屋一層再細分為三層即貴價居屋、居屋及綠表平價居屋。
施政報告公布推行「見導計劃」，選擇合適的在建公屋項目，轉作居屋出售予居屋綠表申請者，定價比傳統居屋低廉，預計會在市價五成。遠房局局長張炳良明確指出「綠表置居」是讓綠表者自置居所後，可騰出單位加快輪侯人士上樓，且公屋量不會即時變化。房委會正研究出售細節，包括出售折扣比率、禁售期及轉售限制范圍，是否只可轉售予綠表人士去減少炒賣。再者，市建局正研究把啟德煜然一居其中二幢約三百伙轉為「貴價居屋」，售價介乎私樓及居屋之間，最快今年第三季可應市。
不過三層中乃會以傳統居屋為主導，平價或貴價居屋只是「因時制宜」的產品。如果政府着眼中長線擴展居屋層次，必須厘清不同檔次居屋的資助對象如入息限額、每戶人數具體目標、計劃內上流安排等等，令公眾清楚政策導向及深度，作出明智選擇。今天的資助房屋市場出現大幅被動，且交投量不穩定，實與資助房屋政策急放急收，缺乏長遠規劃及目標，不無關係。公型及私型雖然沒有直接交叠但也互為因果，特區政府必須全盤考慮，制定政策互相配合。
「地少人缺」 樓價難跌
施政報告第69段談到私型房屋。根據上月的最新推算，未來3年至4年一手私人住宅市場供應量約為74,000個單位，是有紀錄以來的新高。若以平均值計算，每年產量約14,800伙，比過去五年年供11,400個，上升達三成。這相對政府目標19,000伙及2000年至2004年年均高峰期的約27,000伙，仍然相距不少。供應短缺的成因應該與公屋建造時遇上相同問題，即地少人缺，間接令總成本不跌反升，樓價大幅回落可能性減少，再將邊沿私樓置業者排斥門外，公營房屋及資助居屋承受壓力增加。
特區政府表明私樓管理是增加中長線供應量，施政報告書花了不少段落去說明未來地理位置及預計時間表。中長線住宅土地供應源自新界五大開發區及東涌新市鎮擴展，2008年至2022年共可提供210,000伙。如以平均佔比的公／私型的6／4分，則約私樓52,500伙可以供應，即10,500伙的年產量，餘下不足的要依賴其他方面補足了。
短中期即近五年內，供應仍然有賴去年提出計劃全港150幅用地。據統計當中3成即45幅已經展開更改程序，當中26幅私樓地可納入未來兩年賣地表，將提供1.81萬伙，聚焦大埔及屯門兩區。不過，還未包含港鐵公司的元朗站、錦田錦上路和八鄉維修中心上蓋及已成功招標項目，共約17,000伙。未來幾年看來可以達標的，有助平抑樓價上升勢頭。
正如特首指出特區是不缺土地，只是不足可供發展用地。為了減低開拓土地阻力，政府計劃跟專業團體、環保團體、地區人士及青年譽正反流意見探討土地供不應求問題，謀取共識，有效推進「找地工程」。公眾人士期望特區政府會玩魔術，短期內會解決積聚多年的房屋問題是不切實際。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
|
放大圖片
