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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
特首《施政報告》提出在九龍東發展「聰明城市」概念，該區定位為香港的CBD2。適逢此時推出招標的觀塘鴻業街商業地，由領匯夥拍南豐以高於市場預期的58.6億元投得，創出買地歷史最高額單幅商業地皮的新紀錄，平均樓面地價約每方呎6,630元，亦是該區商業地呎價新高。
鴻業街地皮約7.36萬方呎，可建樓面約88萬方呎，限作商業/寫字樓用途，地段毗鄰早前由花旗銀行斥資54億元購入的ONE BAY EAST，項目建成後，可享有維港包括郵輪碼頭等地標的景觀。該地一共有11家財團入標，兼以高價售出，證明業界看好該區前景，料九龍東未來會成投資熱點，大手物業成交或將陸續有來。
領匯策略轉型矚目
今次賣地矚目的地方，不只在於創出高價，市場焦點還在於「領匯」轉型邁出關鍵性的一步。過往該集團集中於翻新商場以提升租金回報，但自去年開始出售旗下9個商場物業，並在港鐵大圍站招標時遞交意向書，策略轉型早露端倪。今次夥拍南豐投得商業地，是集團第一次投地，亦是首個發展項目。有關人士指出，領匯佔60%權益，將集中於租務及物業管理；南豐佔40%權益，負責有關項目的監督及建築管理，看來是一個「強強組合」，將彼此的優勢運用於項目之上。
消息指地段投資額約100億元，將發展成兩幢甲級寫字樓、商場及停車場。區內早有MegaBox直立式綜合零售及餐飲商場的成功例子，項目或可考慮加大零售商場的元素，相信以領匯豐富的管理商場經驗，在商場定位及租客組合等環節可發揮所長。
建議加大商場元素
有人認為領匯加入地產發展行列，由過往商場收租股轉變為發展商，後者資金回籠期較長，承受不同風險，或影響其作為房地產投資信託基金（REIT）的意義。對此筆者持不同的看法，集團翻新商場收租概念，始終有所局限，社會日趨政治化，提升屋邨商場租金面對不少壓力，集團有需要在橫向及縱向發展走出一個新局面。晉升商業及寫字樓發展商是為轉型邁出的一步，夥拍在項目建築經驗豐富的南豐，可免卻在這方面的後顧之憂，領匯可以在其強項的租務及市場管理等環節，及早在項目建築設計及市場定位階段，引入其專業意見，令項目更能迎合市場需要，落成後可望取得理想租金回報。
政府推出「聰明城市」概念及一系列基建設施包括行人步行系統及全城Wi-Fi等，加上類似ONE BAY EAST及上述「領匯南豐」的大型項目陸續出現，未來九龍東的商業樓價及租金將持續看好。《施政報告》指出未來該區將有500萬平米商業樓面的供應，將來該區勢將建設成香港新核心區，充裕的供應可紓緩全港核心商業區的租金壓力，新公司在該區設地區總部，亦為九龍各區以至將軍澳等地居住人口帶來高薪的工作崗位，料可為目前過分依賴地鐵到核心商業區中環、尖沙咀上下班的狀況起到分流作用。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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