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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
特區住宅土地有三大主要來源，官地、鐵路公司及私人補地價項目。在2014年《施政報告》提出多項對短中期土地供應的方向，更針對地向私人補地價項目提出「補地價仲裁先導計劃」，期引入香港商界已接受的和解機制去加快達成補地價協議。先導計劃會試行兩年，再由政府檢討。
土地契約修訂/換地（含補地價商議）是申請人與地政總署之間的私人合約事宜，必須在雙方同意情況下才能完成，其中最富爭議性莫過於補地價數目多少。一般程序下，地政總署提出的補地價金額(不論是首次或每次上訴後提出的)，申請人在一個月內可以考慮，逾時未答則算失效，而且不限上訴次數，這做成某些大型住宅土地補地價時間拖延逾十年，直接令政府不能主動調控每年度住宅供應量。從另一角度看，申請人於現行補地價商議過程中較具彈性，可以根據市場情況及自身公司現金流轉和項目推售能力去決定何時會完成手續。
政府專業界開發商三角度探討
最近第六屆大中華仲裁論壇於五月初在香港舉行，當中專門論及補地價仲裁先導計劃，並且從政府部門、專業估價界及開發商三個角度去探討計劃的可行性。筆者以專業評估師角色論述整個仲裁流程、仲裁庭機制、仲裁協議內容、仲裁員書面聲明內容、估值基準日(及其可能變更機制)、仲裁時限、仲裁庭適用相關本地及國際法規等等。
據了解，截至當天，成功啟動仲裁程序去處理補地價爭論的申請數目不多，但是高興地不久未來應該會有首宗仲裁庭開始。土地業主仍持觀望態度，主要是仲裁庭的決議為最終裁決，並具約束力，除了某些仲裁員或仲裁庭行為被裁定不規範下才可取消裁決。大部分開發商不願意當上首位申請人，希望其他土地業主先嘗試成功才進行。筆者反問為何業主們不具信心呢？
制定過程充分諮詢主要持份者
在整個「先導計劃」制定過程中，地政總署已充分諮詢主要持份者，包括服務性的專業團體、地產發展商組織、立法會、相關執行政府部門等等，並且就相關提出意見進行反覆論證，討論、反饋後再諮詢，才最後定稿。公平地說，現時公布「補地價仲裁先導計劃」參考便覽已基本上涵蓋各持份者意見，並且力求仲裁庭在公平、公正、透明及簡短下操作，例如仲裁庭有三個成員來自法律界及專業評估界別，務求仲裁庭依照現行仲裁法則和專業評估行為下盡快得到最後裁決。各仲裁員來自專業界別，自然會持守自身學會的執業守則，並且也受到本地仲裁修例，《防止賄賂條例》(第201章)及國際律師公會編訂的國際仲裁利益衡突指引監管，社會人士尤其土地業主應該放心。
特區政府說明是先導計劃，首階段為期兩年，然後再檢討。在兩年間，筆者深信地政總署必會時刻檢討，並且於大框架下進行逐步微調，盡量合情合理合法下創造成功案例，以換取市場信心。
某些學者提出補地價以基本數（約佔七至八成）加上項目落成後從總收入分成的方法，其實是不太可行的。究其原因是補地價必須以估價基準日制定，如果政府只能收取一部分現金再提成，公眾人士會質疑開發商可以壓低建成樓賣價去減分成。在開發資金融資方面，開發商會先付完地價，然後利用土地產權抵押給融資方去借貸建築費用和其他支出，這種分成方法會影響融資方如何計算可以借貸金額。
某些地產商認為補地價金額的爭議源自政府與發展商對土地估值上的考慮原則性的差異，主要分歧是政府估價只考慮土地將來發展後的價值，並不考慮業主購入土地時的附帶成本，如土地上建築物居民拆遷補償，拆卸成本等等。現行公布的先導計劃政府已清楚說明涉及政府政策及土地契約的詮釋，政府不會接納在先導計劃下仲裁。筆者同意上述意見，因為現行釐定補地價金額相關常規已運行一段日子並為業內上下普遍許可及接納，如果進行全面修改必須得到各持份者及公眾同意。
增運作透明度完成度可達雙贏
「補地價仲裁先導計劃」是政府勇敢地踏上加快補地價程序第一步，還需要時間去優化及論證。為了建立市場信心，政府應挑選較為簡易案例啟步，而發展商應充分了解仲裁機制相應配合政府善意，務求做到補地價工作於公平、公正、快速、陽光下完成。在這個「先導計劃」下，既可增加運作透明度及完成度，也可依據專業評估師的專業常規進行，是個雙贏局面。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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