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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
自去年9月底起，內地樓市已迎來一系列利好政策。「9·30」房貸新政正式打開序幕，涉及「認房不認貸」及「最低七折利率」，去年11月22日、今年3月1日和5月11日的三次降息，2月5日和4月20日的二次降準以及今年3月30日頒布的「3·30」房貸新措施，二套房最低首付比例下降至四成及二手房營業稅免徵期限由5年大幅下調到2年。
降息後，開發商的融資成本和購房人的按揭成本都會降低，但是於衡量風險後，銀行更願意放寬購房人按揭貸款，因為開發商的負債比率高企。降準後，較大量資金被釋放出市場，容許銀行對不同借貸者放款，當然股市的大量成交部分也來自銀行。
成交上漲樓價止跌
三輪降息和兩輪降準後，對樓市產生推動作用。剛需和改善型需求得到釋放，一線城市（北京、上海、深圳）和部分庫存量正常的二線城市（一般指標是15個月以內）樓市開始初步回暖，成交量連續上漲，並出現樓價止跌回升的良好現象。
從數字來看市況。5月上旬全國主要54個城市住宅共簽約71,485套，環比上漲11.6%，以一二三線城市再分類，一線城市環比4月同期上漲7.3%、二線城市上漲16.5%、三線城市則出現下滑。國家統計局公布的3月70個大中城市房價變動數據顯示，一二手房價環比都上漲的有12個城市，北京、上海、深圳等一線城市名列榜上。「降息降準」政策會直接給予購房者樓市預期上升的想法，熱點城市短期內或量價齊漲，二三線房價也會止跌回穩。
一線城市傳來捷報，但是三四線城市面對庫存居高則剛需還要一段時間再回升，新政只能幫助以合理價格盡量去除庫存量，價格可望於現行水平逐漸站穩。如萬達商業的王健林說，中國房地產市場已進入供需平衡的主要「新常態」，類似2009年那樣價格全面高漲局面很難出現。
京業主料惜售加價
「北上廣深」一線城市有着不同發展歷史，所以近期表現各異。一線城市中廣州的庫存居高，至4月20日，廣州住宅未售面積及套數超過2,000萬平方米及151,000套，消化周期於20個月以上，北上深則庫存量趨於正常化，且剛需及改善型需求得到合理釋放，均出現量價齊漲走勢。
具體城市方面，北京住宅5月首周成交約5,120套，較去年同期上漲81.95%，較上月增長23.91%。其中尤以二手住宅較為活躍，共簽約3,500套，與上月同期相比上漲30%，而新建住宅漲幅只有11.88%，一手差於二手市場。同時北京商品房住宅庫存持續下調，由去年底的9.5萬降低到今天的7.8萬套新建住宅總庫存量。因為近兩年北京市賣出的商品住宅地缺乏，使得土地均價高企不下，可見未來北京商品住宅供應將越來越高端化，促使新建住宅平均價繼續拉高。在「3·30」新政扶持二手房及一手市場供應不足下，北京二手住宅價格平穩上漲預期很強，業主普遍惜售並將價格上調。
2014年內地房價量低迷，房地產投資增速也在下滑。2015年1-3月份，內地房地產開發投資16,651億元（人民幣，下同），同比名義增長8.5%（扣除價格因素實際增長9.5%），增速比1-2月份回落1.9%。在剛剛宣布的首4個月，房地產開發投資增幅較首季回落2.5個百分點至6.0%，住宅投資增幅回落2.2個百分點至3.3%，但可喜的是商品房銷售跌幅大幅收窄6.2個百分點至3.1%，反映前期調控放鬆開始落地了。
內地樓市也告別了高增長和高回報時代。根據2014年135家A股上市房股財務數據，行業銷售毛利率和淨利率繼續呈下滑趨勢，分別下降1.03個百分點和1.57個百分點至32.57%和11.74%，相比2013年的3.87個百分點降幅，2014年行業毛利潤收縮幅度有所下降。
業界整合大勢所趨
在未來「白金十年」內，開發商必須通過業內企業整合和跨行業擴展合作，才可以有效應對回報率的持續下滑，不被投資者摒棄。最近兩大內房巨頭大連萬達集團和萬科企業示範如何競爭合作，如何優勢互補，如何輕資產轉型，如何結合地產、消費、旅遊、養老、金融、商業成為綜合產業，並且攜手進軍境外房地產市場。筆者相信這樣的商業整合為大勢所趨，是互利共贏。
內地房地產市場出現兩極化，一線城市及庫存量合理的二線城市保持量價雙漲，不過如2009年市場的大幅上升不可能再次出現。畢竟內地一線房市已逐漸成熟，二手市場步入健康發展，有助市道平穩上升。當城市內一手地開始稀缺時，二手成交量會主導大市。鑑於三四線城市普遍庫存量高企，降息降準只可幫助短期去量穩價，大幅波動市道可望平復。通過流行且較平的融資，預期開發商的春天即將來臨了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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