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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
澳門微小經濟體表現要看龍頭行業博彩業的。自從賭收數字由2014年年初逐步回落後，當地住宅成交數目也徐徐走低。
澳門博監局於七月一日公布六月份賭收達173.55億，按年大跌36.2%，連跌第十三個月，相比五月的203.46億，按月跌14%。上半年累計賭收僅破1,210億元，按年急挫37%。面對暑假來臨，業界希望未來三月賭收會止跌回升，預計回升步伐較為緩慢。
整體經濟表現決定買家入市信心。經濟表現不明朗拖低住宅成交數目，月成交量自從去年第三季起徘徊在500宗附近，直到今年第二季開始才重上550宗以上，基本上成交數目已經見底上升。如果下半年賭收保持平穩，則住宅成交量可望維持在550宗以上，價值可以向上尋高位。
新盤貨尾部署開售 拉動氣氛
回顧澳門樓市，2013年6月政府推出《新樓花法》，至今仍未有新盤符合政府發售要求，一手供應依賴新盤貨尾單位，形成一手供應量極少。發展商因為手中一手盤剩餘單位有限，自然會善價而沽。據當地中介商消息，發展商感覺樓價已轉穩，紛紛聯絡她們部署下半年積極開售「貨尾」，有望拉動整體住宅氣氛，樓市會出現「價量雙長」局面。
根據當地中介公司估計，今年首季平均每月成交約360宗，按年下跌接近50%，為近十年最劣成績。次季受新盤開售餘貨及部份物業陸續入伙，交投量受刺激回歸正常化。住宅成交於4、5月分別為647宗及582宗，估計6月成交量應為550以上，預料上半年總成交約為2,900宗，按年下跌35%，與2014年下半年的3,183宗下跌9%，但是可喜的是，次季成交量已追回部份失地，使得成交宗數回到較正常水平。
賭收似見底 買樓信心漸恢復
個別即將入伙的新盤，投資者帶頭割價20%以上求脫手，拖累整體住宅樓價走低8-10%。如香港一樣，澳門政府近年推出樓市辣招去管理樓市升勢，當地二手樓市出現成交量急跌，小業主持貨能力普遍不弱，自然地出現「有價無市」現象。現時澳門住宅成交主要是本地用家主導，佔上97%以上，非本地居民購買力不斷被弱化，部份轉戰商業及車位市場。踏入七月份，市民普遍地認為賭收入已逐漸見底，購買物業信心在恢復中，令到七月來睇樓回升約10%。因為首二季樓價持續低迷，銀行估值依賴歷史性成交均價，當前市場出現銀行估價不足情形。澳門房地產評估業協會倡議同業把評估時間盡量縮短，令估價迅速地貼近市場價格，幫助市民入市。
經濟下滑同樣地出現在工商物業市場上。在中國反貪聲中，澳門賭場內豪客大幅減少，高檔貨物消費風光不再。遊客區內尤其酒店/賭場附近店舖生意額急速下降，物業租金/價格回吐二成以上，但是也造就不少新鮮品牌「低吸進駐」。可幸還未出現大量吉舖，基本上在現階段暫時喘定。
年輕創業者 造就工廈小陽春
鑑於近年澳門年輕代興起「小本創業」潮流，小型零售行業和飲食公司近期進駐居民區的店舖，令到這些居民區民生舖位「有價有市」，租金出現輕微升幅，實是可喜的經濟發展。一些舊工業單位的業主看準時機，將手中大型工業單位改裝成為微小單位，然後分租給年青創業者，正好造就工業樓出現租務小陽春情況，也有效地分配社會剩餘的資源。踏入下半年，這些工業樓宇會逐步升溫，激活日漸低迷的工業物業市道，也有助改善工業區市容及促進該區經濟發展回歸正常化。
自從珠海橫琴區「破土而出」後，橫琴十字門商業區已開售數個標誌性辦公室物業發展項目，部份境內外投資者被吸納去投資，澳門辦公室市場受壓，出現價格走低，成交量萎縮現象。不過澳門仍有不少新型酒店/賭場興建中，未來數年澳門仍然不乏大型基建項目陸續興建完工，國際投資者對澳門興趣未減。
商廈價跌租升 吸投資者回流
今年首四個月，合共有1,908家新公司在澳門註冊成立，按年勁升17.9%，主要來自批發及零售業、建築業及金融業。上半年澳門寫字樓市道出現「價跌租升」現象，資本值均下跌5-10%，但是租金卻有約5%升幅，整體投資回報反而回升到2.3-2.5%左右，有助吸納部份投資者回流。如果整體澳門經濟下半年保持平穩，辦公室市道可望保持於現今合理區間內。
今年上半年澳門整體物業市場出現「價低量疏」局面，但是步入下半年後正在浮現價量雙雙企穩形勢。如果平穩情形可以保留，發展商會於今季積極開售新盤餘下單位，激活低迷市道，市道會轉向正常化。在工商物業市道受下滑的經濟情況影響下，上半年的表現也不是理想。正待經濟情況受控後，下半年可見工商物業租金回升，再拉動買賣活動恢復，整體投資氣氛可望回歸理性。注意珠海橫琴效應會日益加大影響澳門市場，當兩地價格逐步拉平時，相互牽引作用才會消失了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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