中英「黃金十年」 英倫商機無限

山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業

於10月20日下午，國家主席習近平在英國國會發表演說，以「你中有我，我中有你」精警地道出中英兩國的共同利益關係，正式拉開中英兩國「黃金十年」的緊密關係，涵蓋政治、外交、經貿、文化交流多角度。

於19日至23日期間，習主席夫婦一行走遍英國雙城：倫敦和曼城，是被譽為超級單一西方國家國事訪問。英國傳媒認為倫敦鋪開「最鮮艷的紅地毯」來迎接中國貴賓，英女王主持宏大歡迎儀式，檢閱皇家騎兵衛隊、103響禮砲，並以黃金馬車迎接習主席下榻白金漢宮。主席訪問英日程安排得非常緊密，除了和王室幾代主要成員陪同會見，還按照英國的政治傳統和權力架構，會見各界政要，包括執政黨首相卡梅倫及主要大臣、主要反對黨工黨領袖和議會領導人，並在英國議會、主要商會及倫敦市議會發表演說，一展新一代中國領導人的政治風範，贏得英國社會上下好評。在離開倫敦前，卡梅倫首相特別安排兩國領導人的莊園會面，藉以打破外交禮節下建立更加親密的領導人私人關係，有利建立更緊密的互信關係。

人幣國際化走出重要一步

兩國首腦舉行雙邊會談後，雙方宣佈達成59項總值約400億英鎊的合作協議及共識，大型項目包括中國廣核集團已簽約投資英國欣克利角核電站60億英鎊，佔股比33.5%；英國石油公司等石油企業已與中方簽署總值逾120億英鎊的油氣合作協議；中國人民銀行亦將在倫敦發行境外首次的50億元人民幣主權債券，兩國央行貨幣互換規模亦由2,000億元增至3,500億元。尤其是後兩項金融大動作，是人民幣國際化重要一步，更是人民幣可否成功被納入國際貨幣基金組織特別提款權一籃子貨幣起了決定性作用。

回顧中英兩國經貿關係，可謂穩步上揚中。截至2014年底，中國海外投資已達1,710億美元，當中英國排第八，投資額約292億美元。如果習主席此行的投資項目全部可以到位，則中國對英國總投資額將暴升至第二位，是歐洲各國中第一，僅次於超級經濟大國美國。

在以往投資中，以行業區分，以四大領域主導，包括商業地產、能源、金融及食物/飲料。事實上，房地產投資是超越能源投資，原因是中國主要保險/銀行/主權基金看中英國(主要是倫敦金融區)的商業房地產保值潛質，更可提供相比國內降息潮中其他投資更可靠及優厚的回報率。

一些前衛的內房股企業已率先「走出去」，大手拿下倫敦泰晤士河岸待開發的綜合性地皮，實行一級開發綜合體群。

倫敦大擴容衍生市區重建

根據英國城市規劃學會資料，大倫敦現時人口約8.3百萬人，到2030年達到1千百萬人，城市正在大幅擴容中，正產生巨大房地產投資機會，尤其是沿着泰晤士河東面方向。早期開發的金絲雀碼頭已基本上進入發展最後階段，港商鄭家純家族拿下更靠東的巨大地皮進行綜合開發，首期已公開發售。

再者投資者更可於倫敦中心區(Central London)尋找貴重地皮重建項目。英國本土高薪人士主要從事白領工作，每天從市郊乘地鐵回中心區上班，一些工作時間長久或不定的會租用/購入市區內小型單位於周一/五間居住，再加大量留學生租用大學附近細型單位暫住，這形成中心區(Zone 1)細單位租/售市場理想，單價可達1,500鎊/平方呎以上或周租達到400英鎊以上，衍生不少市區重建/翻新商機。

根據仲量聯行的報告，未來十年裡，倫敦的全日制學生人數將會增加50%，學生人口中約28%租住Houses in Multiple Occupation及約9%居於學生公寓。

這些學生多鄰近主要大學區的四個城北市鎮，一些投資者可以購入舊建築物翻新並取得相關規劃批准後變身學生公寓。

近年，因為租務安排及銀行抵押政策影響下，倫敦區的先買後租(Buy to Let)投資行為尤其活躍，投資者看中商機，可以選擇交通便利的地皮，重建/翻新成為中小型住宅單位，分層分單位出售給個別投資者，並同時委託當地專業出租中介公司和安排專案的抵押服務，提供合適的投資機會。

高鐵沿線房地產存重大商機

最後一提是英國政府將打造高鐵2號線，分別由「倫敦-伯明翰」、「伯明翰-曼徹斯特」及「伯明翰-利茲」，其中首段倫敦去伯明翰約140公里，預計2016開建，2023營運。

英國政府正積極拉攏中國中車公司入標興建，會成為中國高鐵衝出亞洲，昂然進入西方國家基建領域重要一步，是繼核電、金融行業後中企業「走出去」輸出「產能過剩」的里程碑。

可以預料，高鐵沿線是開發房地產項目的重大商機，投資者應時刻留心。卡梅倫政府以高鐵2號工程打造「北方經濟引擎」，將有利催旺英格蘭北部主要城市如伯明翰、利物浦、曼城、雪菲斯、利茲等中級城市的發展，也產生不少房地產商機。

中英關係進入「黃金十年」，雙方投資者憑着「山不厭高，水不厭深」精神，再創雙贏局面吧！

筆者是師承英國房地產專業人士，對倫敦和曼城有着不俗認識，可以充當內地及香港房地產投資者的顧問！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。