山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
近期於一片樓價減低聲中，山頂屋地以天價成交，可謂「平地一聲雷」。
新進山頂屋地買家接受本地傳媒訪問時，親自證實已成功洽購。據了解，該屋地獲幾個本地富豪垂青。深圳富豪從開價加價約20%才能成功奪得「心頭好」，反映買賣雙方心態各異。罕有超級富宅業主普遍存在「待價而沽」的被動心態，反而買家較為進取，每每以創造歷史呎價方才成交。
超級豪宅以天價呎價成交，其實不難理解，但是跟當地經濟表現拉不上直接關係。香港是內地富豪喜歡居住的地方，鄰近中國往返方便，治安、基建、環境理想；又物業市場透明、交易手續簡單，他們大都選擇將家人留港居住，方便下一代上學，個人則往返兩地繼續發展事業。這說明內地富豪對本地超豪宅熱情不減，內地經濟愈好則需求愈強勁。不過，超級豪宅供應量則非常缺乏，尤其是擁有一流景觀如維港靚景或附近山頂全景的獨立地段，供應量更是接近零水平，因為業主基本上不會主動在市場放售，每每是有興趣買家親自叩門或通過各類朋友群介紹，才進行直接買賣談判。這種需求大大多於供應的畸形現象，促使超豪宅只能以天價成交，並且會每創新高，不過成交宗數則稀少。誠然這不是普通市民可以明白、可以參加，正說明這不是樓市復甦，不是樓市「新常態」，市民理應明智。
不如大家一齊乘搭「迪士尼」列車回到現實世界，先從政府統計數據談起。
中小型單位反彈較明顯
根據差餉物業估價署最新公佈，4月私人住宅售價指數按月回升0.7%，但按年則仍跌約8%，小、中、大型私人住宅分別錄得0.7%、0.8%和0.6%升幅，反映中小型單位反彈力較明顯。讀者請小心留意，按地理分區劃分，小型單位（40平米或以下）於港九新界分別升1.1%、2.6%及2.2%，不過於較大型住宅單位中，只有新界區的40平米至70平米及70平米至100平米才同樣見到升幅。
如筆者前文分析，樓市自從政府在2013年起推行辣招後，本地私人住宅市場由一手樓主導，新界區的小中大型住宅皆錄得升幅，應該主要得力在發展商積極以低於市價開售新界樓盤，並在理想預售下再次連環「加價加推」，令新界區各種私樓樓價「穩中回升」。這批買家幾乎全是自用客，小型單位是「上車一族」，中型單位則是利用樓價回吐機會的同區「換樓客」，以年輕個人和夫妻小家庭為主。只要本地經濟不會急劇轉壞，失業率仍然維持低水平，縱使幾年來工資不可能大幅上調，這批剛需的中小型單位買家需求仍會不減。發展商只需沿用務實賣樓手法，以略低於市場價開售，再輔以其他優惠，如現金回贈、稅金給予、延長免息免供期和低首期比例，短期內將這些新界區中小型住宅成功變現，應該不太困難。面對新界區和九龍東部未來巨大土地供應量，今天盡量收取現金，再以低價吸納新界土地，明天的土儲成本必會大為降低，將來再錄得合理回報是較現實、合理、安全的。
選舉年港府政策趨不變
雖然香港是資本社會，但是未來樓價走向也是受到政府政策左右。無論財政司司長或發展局局長，均曾多番明示樓市辣招短期內不會放寬，尤其財政司司長對香港經濟前景感到憂心，加上現時樓價跟市民負擔能力脫節，並暗示在8月發表今年上半年經濟報告前不會考慮任何樓市政策大調整。今明兩年是主要選舉年，安定民心、順利過渡，是今屆政府餘下任期的重要目標，政府政策是趨向不求變了。
影響本地樓價還有利息走勢。最新美國經濟表現不如預期好，預計美息最快會於9月後才重新檢討調升，港息會最有機會於半年後可能跟隨，即是今年本港樓息基本上不變，低息環境下樓價不可能大幅回落，會再下調10%以內橫向。
料惜售市區盡推新界盤
6月2日，土地註冊處公佈5月整體物業成交量，局面回暖，自去年7月後首破6,000宗。不過受制於首季低註冊量，估計上半年累積不足2.7萬宗，較去年下半年再減約二成。整體住宅成交量數及金額，5月較4月分別上升2%和18.6%，反映局面回暖，發展商以「低價開盤，再加量加價」方法被市民受落。相信發展商「食髓知味」，未來幾個月會傾向盡推新界樓盤，市區較罕有單位則較為「惜貨」。
在「辣招」未撤前，本地住宅樓市仍是兩極市場，只有小型單位和超級豪宅較為受重視，小型單位買賣活動較正常；超級豪宅只能成交稀疏但呎價「驚人」。相對上，這對大小型住宅市場被本地經濟下行影響較輕微，反而中產人士主導的中型單位則不太明朗，受到外圍、本地、內地經濟因素困擾，短期內只能「成交稀少、價錢陰乾」地走下去，其投資價值也遜色不少了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。