香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
差餉物業估價署最新住宅樓價指數，上月份各類型住宅樓價指數均錄得上升，終止過去持續一段時間的跌勢，顯示住宅樓市有回穩跡象。不過，觀察今年第一季度住宅成交總體合約宗數比對去年第四季仍有相當大的跌幅，在樓市成交較疏的情況下，暫仍難言樓市已經復甦。值得留意的是，港島、九龍和新界三區的431呎以下小型單位平均售價均錄得升幅，或顯示上車盤買家剛性需求相對較強，見樓價回落趁機入市。
上月住宅樓價指數回穩
差餉物業估價署最新數據顯示，本港住宅樓市止跌回穩甚至錄得微升。上月住宅樓價指數，其中面積431方呎以下至1,075方呎單位，按月增長0.7%至0.84%，面積1,076至1,722方呎以上大單位，升幅分別為0.67%及0.11%。較受歡迎屋苑的整體售價指數則由三月份的228.5回升至229.0，雖然只是微升0.2%，但這是自去年九月份持續按月下調之後首次錄得止跌回升。就平均售價來說，以431方呎以下小型單位表現較突出，按該署的分區，港島、九龍、新界三區錄得不同升幅，分別為港島升1.1%，九龍升2.6%而新界區升2.2%。至於較大型單位的平均售價，則只有新界區的432至752方呎以及753至1,075方呎兩類別錄得升幅。
較小型單位售價止跌回升，相信與年輕買家入市有關。本地失業率長期偏低，年輕高薪一族始終會因為組織家庭等原因，儲夠首期便入市置業。小型單位屬於剛性需求的一部份，趁樓價於過去數月回落，遂趁機圓置業夢。至於新界區樓價表現相對較佳，或與近期新盤較集中於新界區如將軍澳等，亦可能與新樓盤以提供較多促銷優惠及較高成數按揭有關。
二手樓交投疲弱不健康
雖然樓價指數回穩微升，但不足以就此定調樓價已經見底，始終現時樓市成交尤其二手樓仍然疲弱，今年至今成交宗數仍與去年有頗大落差。根據差餉物業估價署數據，今年第一季住宅樓宇買賣宗數為6,220宗，比去年第四季的10,169宗，下跌39%，對比去年第一季的16,768宗，更下跌達63%，更遑論與97年樓市高峰的數字作比較。樓市成交疏落，尤其二手樓市道疲弱，小業主因為任何原因需要賣樓套現或換樓均不易進行，這始終不是一個健康的物業市場應有的狀態。近期要求政府減辣的呼聲此起彼落，相信就是希望政府適時調節需求管理措施，令樓市恢復較健康的狀態，同時可紓緩所涉及各相關業界所面對的壓力。
最近美聯儲局鷹派抬頭，傳出最快7月加息的訊息，但日本實施負利率及歐洲有難民問題及英國脫歐公投，一般估計美國今年就算加息亦加得不多。香港銀行水浸，即使美加息亦未必跟隨，反為大家更關注中國經濟轉型的下行壓力。有評論看淡港樓市，認為樓價恐會再大跌兩成，料屆時港府或減辣。但又有人認為這算個跌幅出現，在今明兩年選舉年，預料政府不會貿然放寬樓市政策，因為樓價與貧富差距的問題掛鈎，政府官員會更為擔心貧富懸殊這個可以左右選舉結果的民生問題。
假如樓價真的再大幅下調，經濟民生更受影響，負資產大幅增加，銀行面對壞賬撇脹，勢必收緊商業信貸，牽連其他經濟環節受累，亦一樣會做成民心不穩的後果。怎樣拿捏得準確，相信這是挑戰掌舵人智慧的課題。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。