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「金九銀十」被提前透支

2016-09-27

特許測計師、中國房地產估價師張宏業

今年第三季度的中國樓市可以用「瘋」字去形容,由個別一二線城市擴展到全國普及性,全國大部分城市樓價進入整體性加速上升勢頭,正迫使部分過大升幅城市提前推出限購、限首付政策,也提前透支未來樓房購買力,「金九銀十」市場出現率降低。

根據國家統計局最新公佈,8月70大城市樓價按月升1.5%,為連續第十六個月上漲,升幅較7月再擴大0.7%,按年則升9.2%,連升11個月,升幅較7月擴大1.3%。

值得關注的是8月一、二、三線城市樓價全面上升。高踞榜首是河南省會鄭州,按月升達5.6%,無怪乎立即實施的著名鄭州的樓市「房九條」,於中部省會城市中,是破天荒的。但在同比漲幅,則「冠軍人馬」非廈門莫屬,以按年漲達44.3%,將一二線城市如南京(38.1%)、上海(37.8%)、深圳(37.3%)、北京(25.8%)、杭州(22.2%)、廣州(21.2%)等等都比下了。

政策實施前現瘋狂搶樓潮

近期,蘇州、廈門、杭州和南京重啟限購措施,南京、武漢等提高首付比例。這些限購、限首付城市都引發了政策實施前瘋狂搶樓潮,如杭州錄得單日賣5,105套,新房和二手雙雙創下歷史新高。無論是剛需或投機購買,這些城市的住房購買力已被提前支付,換來短期低交易量的結果,「金九銀十」的暢旺局面機會率偏低。可以預料,未來的限購措施會有效地剔除投資者,新增的購房者都是具有實際居住或者使用需求的「剛需者」,形成了「鎖倉」現象,限制了房源供應,有助二手樓價平穩向上。似乎影響只會是一二手交易量,樓價只會平穩向上,拉長樓市上升期,不利市場去泡沫化。

土地溢價率持續上升也增加購房者對後市景氣的預期,採取「惜賣」心態。8月,一、二及三線城市成交住宅用地的溢價率高達120%、86.5%和64.9%,按年大增65%、50%和51%,這意味發展商除了積極爭相搶一線地外,對二三線城市的投資熱潮重現,但也會長遠地擠壓內房股的利潤空間。

根據本地股市人士預測,十多家前列內房盈利預測今年增長可能只有約9%,展望明年增速可升至14%,而PE都被預測回落至5倍至8倍間,這說明為何近期內房股表現優於大市走勢。在實業一片努力求存聲中,內房股預料仍會受到追捧,成為香港人直接購買內房外的另個簡便、易離開的賺取當地方房價紅利的不二選擇。

整體樓市泡沫化時間拉長

寬鬆貨幣、地王頻現、政府令居民減首付率、房貸利息,是樓市走高的主要推手。實業利潤不再促使全國國企、央企、民企爭先加入房地產開發商行列,直接令土地溢價率全面飆升,間接助長市民未來樓價上升預期。面對巨大地方財政壓力,政府只有採取被動土地、房屋調控政策,限購、附首付措施非「一步到位」,實拉長整體樓市去泡沫化時間,不助樓市正常發展,令未來泡沫爆破時殺傷力趨大。「金九銀十」市場已提前被「出現」了,未來地方政府陸續加入限購行列,市場將進入第四季度的死寂時期。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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