■近期中資積極來港投地。圖為由平保旗下平安不動產，聯同路勁基建合資財團投得的黃竹坑站第一期項目地皮。 資料圖片高瑩樂 威煌國際投資執行董事
短短4個月內，中資發展商在香港搶去五幅地皮，合共斥資近500億元。由於中資連續高價奪地，引起市場及香港很多人很大的反彈。在此，筆者先澄清本人為土生土長的香港人，但亦希望香港人不要凡事用太政治的負面觀點，去看待任何在香港投資的內地機構及內地同胞。
我們先看看500億元對中資來說代表什麼。內地銷售最好的恒大，其去年銷售額為3,718億元人民幣；香港銷售最好的新鴻基地產去年銷售額為463億元，但有趣是「淨利潤」卻差不多，約在200多億元之間。這數據究竟反映了什麼？
香港多年來樓價以倍數上升令無數市民痛苦，年輕人沒有明天及經濟停滯不前的背後，充斥着香港家族式地產商壟斷香港經濟，多年來一直牟取不合理暴利的狀況。
港地產商昔日壟斷謀暴利
回顧過去，香港地產開發商多年前以很低價購入的地塊、農地，以及改用途低價取得的地塊，有否因為低價買回來，因支持香港未來而低價賣出？
很多朋友不奇怪中資來港投資，但不明白中資為何如此進取，希望了解原因。在此，我相信以上的簡單數據已有一個概念解釋了，再以簡單數據分析一下：
以恒大為例，根據上市公司報告毛利率約28%，萬科亦只有22%，扣除內地利息開支高昂、非常煩瑣及高昂的稅後淨利潤約8%至10%；未計內地政策主導市場的風險及很多地塊要連同現時產能過剩、回報低風險高的商場一併開發，風險極高，要真正能賺錢及有現金回報很困難。
根據上市公司報告：香港以新鴻基地產為例，其毛利率高達43%；恒基地產毛利率亦達48%。由於香港稅率簡單，及對地產發展商傾斜優惠，香港發展商的淨利潤接近40%。加上香港地少人多，商業由寫字樓到商場幾乎是無不賺錢的項目。
中資來港投地解融資困難
去年內地再次嚴格調控樓市，包括限價、限購、限貸、限炒，加上資金平台也是一個重點。如果在香港有平台可以取得資金買下一個資產，這就方便得多了。例如連奪三塊啟德地的海航，集團在香港起碼有五間上市公司，這樣融資就方便了，也未必要將錢由在岸搬到離岸，直接在香港完成融資、交易，就不算走資。同時亦增加了集團的資產組合，所以會不惜一切買貴地。
中資發展商多年前不了解香港地產的玩法，紛紛尋找港資合資，先學習了解遊戲規則及模式的過程，當然交足學習的學費。這幾年香港樓價愈升愈有，在以上一系列誘因下，香港這塊豬肉當然相當吸引中資發展商，加上中資追求較低毛利，所以能在地價中出手更高。
我們應用事實數據、理性、邏輯去思考，部分香港人是否應該無理性地支持多年來損害香港經濟、民生的港資地產霸權？還是應該引入優質有能力的中資競爭者，改變多年來香港家族式發展商壟斷香港房地產市場賺取暴利？
冀中資棄霸權式暴利回報
事實上，現時很多香港發展商已沒有道德可言，為了利潤，4梯34伙等不同模式的「監獄式」面積住宅，起完一棟又一棟，鬧出數千萬元豪宅的工人房只可容納哈比人等笑話。試想想董建華擔任特首後香港一直暫停賣地，導致樓價以倍數增長的最大得益者是中資嗎？多年來多個非牟利團體以不同形式令土地供應不足，造成香港發展商賺取暴利，最大利益者是中資嗎？相信中資發展商的參與後會平衡香港房地產市場，政府未來在釋放土地資源時面對非牟利團體的阻力相應應該會較少。
在此誠摯寄語中資發展商，不要追求香港地產霸權式的暴利回報要求，以專業、道德提高香港人的居住水平、質素，以及提供合理的居住環境給香港人，協助香港重新創建一個真正的宜居城市。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。