■啟德地區可以提供多幅住宅地和商貿地，屬兵家必爭主戰場。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
上周是香港樓市的上升周。不僅反映二手樓價的中原城市領先指數終於升至歷史新高，同樣地政總署公佈鴨脷洲利南道地皮成為新一代地王。兩個廣東省起家的內房企業以逾168億元擲下鴨脷洲全臨海豪宅地皮，折合樓面呎價達22,118元，比市場預期的「最樂觀價」高出不少。
內房企水頭足連番奪地
這項賣地結果其實是延續去年第三季度的趨勢，中資積極以高價搶香港土地，尤其是大型的優質住宅土地。中資來港投地，由過往不足整體一成，近兩年急增至逾兩成，並且對競投大型優質住宅地皮愈見進取，每每以高於同區現時二手樓價的地價去投地，大有「志在必得」的氣魄，且連連擊退本地大型發展商，一舉改寫本港土地買賣歷史。
中資房企連番得手，已經說明香港的開發格式已經產生根本變化。以往香港開發商仍然主導土地市場，並且以合理的邊際利潤率投地，待落成後以當日附近樓價參考開盤，是「無往而不利」的，更加時常錄得相比投地時候所計算更理想的利潤率。
過去兩年，人民銀行多番「降準減息」，內房企取得充足低息貸款額，但是碰上中央連番打壓內地房價，令投資土地機會大減，遂轉戰香港買地發展。因為內房企資金充足，並且以往主要城市住宅樓價均價不高，他們已養成用高於「麵包價」的地價拿地，可以接受利潤率「長期」偏低。當他們昂然進入香港土地市場時，應用遠低於香港慣用的利潤率積極入市，自然將地價持續推高。不難預料內房股仍然積極向本港擴展買地的雞年，地價繼續向上創新高的趨勢不會扭轉。
上周內，香港政府連番發佈新財政年度的財政預算案和賣地計劃表。財政司司長表明「四不」：不為樓市減辣、不放寬首置壓力測試、不提供租金扣稅和不重推首置貸款，以避免推高樓價。
發展局隨後亦正式公佈2017/18年會推售28幅住宅用地，3幅商業/商貿用地及1幅酒店用地。
土地供應主戰場轉市區
如果以2015/16年、2016/17年及2017/18年三個財年的私人住宅土地供應量比較，可以看出新財政年度的整體供應量會是最高的。三組數字分別是19,870伙、19,780伙及31,600伙，說明政府的供地決心不退減，有助長期穩定樓價。不過再仔細分析新財政年度的土地供應，不難發現主戰場改為市區，尤其九龍啟德地區和觀塘安達臣道一帶。連同滾存住宅土地和新增商業土地，啟德地區可以提供十幅住宅地和兩幅商貿地，實是「兵家必爭」的主戰場。政府密集式推售啟德住宅地，固然有助地價急速攀升，更可集中推售大部分土地，有利該區短期內發展成為另一個九龍區的主要住宅、商貿及體育地帶。不過，如果該地區屢出地王，則反而令市民容易相信本地樓價「高溫不降」，爭相入市。
高地價固然令政府財政收入增加，但同時持續推高樓價，市民上車倍加困難。在餘下的任期內，香港政府無從「減辣」，但是再加「辣招」則要更加小心處理，考驗政府如何應對。筆者相信政府只可「微調」政策，如堵塞「一契多伙」的方法去認購一手房或訂立首置者可享4.25%印花稅的樓價上限等。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。