■香港一手樓市暢旺，但二手樓則較為淡靜，交投量走低，交易單價走高。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
3月26日，林鄭月娥女士以高票777張當選下任特區行政長官，成為回歸後首位女性特首。未來特首又回到從公務員架構中選出來，開創另外五年的新氣象。在競選中，林太拋出下任特區政府的房屋政策，如何具體「落地」將主催將來五年的私樓市場走勢。
新盤續暢銷 二手交投減
當政界首季中忙於特首選舉工作，香港一手私樓市場也非常暢旺，出現「價量雙長」的「小陽春」情形。但是二手私樓則較為淡靜，交投量走低，交易單價走高，一反以往交易量催生理想成交價的現象。香港的一、二手住宅是否已「分道揚鑣」了？
先看過去六年一、二手交易宗數。從2011年至2016年內，一、二手物業交易宗數是一手從2011、2012、2013年的10,880、12,968、11,046宗急升至2014、2015、2016年的16,857、16,826、16,793宗，但是同期的二手宗數則由2011、2012年的73,582、68,365宗急劇降到2013、2014、2015、2016年的39,630、46,950、39,156、37,908宗（見附表），一二手市場物業交易宗數來回「大挪移」，但是總體交易數還是大降約26,000宗以上，衍生「上車難、換樓難、業主惜放」的不良現象。
今年首季新盤銷情仍然非常暢旺，一手住宅成交金額約675億元，突破去年第三季的670億元水平，其中以一份買賣合約購入多個單位的「一約多伙」個案比例，亦高升至大約20%水平。首季成交5,400伙，僅次於去年第三季的7,300宗，說明今季的新盤平均售價被去年第三季的比下去了。
展望第二季新盤估計再有近7,190伙應市，其中香港、九龍和新界各佔1,850伙、1,600伙和3,740伙。市場焦點在香港島西營盤和北角區三個大盤，促使對岸的荃灣和啟德四大盤列隊對戰。發展商會採取分段推售，從低推高去延續熾熱的市場氣氛，務求悉數放售。可以預料在本港按息仍然未跟隨美息向上的局面下，第二季的較高交易單位金額可以再次提高一手成交數目和金額，一手私樓仍可「獨步天下」！
房屋政策扭曲物業市場
其實這是不健康現象。香港是成熟的物業交易市場，理應二手樓主導整體市道，由二手樓價去決定市場走勢，同區一手樓訂價參照附近二手成交水平。因為房屋政策的扭曲，二手私樓不再主導，一手開發商推出「納米樓」、提供稅務優惠、延遲完付樓價、「先住後買」、超低首期等等推廣手法成功奪取大部分購買力，嚴重影響健康性的換樓活動。
平情而論，開發商也是基於商業因素，實由房屋政策催生的。不均的一、二手市場情況短期內不可能扭轉，除非由根源的房屋政策去解結，實有賴下任特區政府努力打造吧。
一、二手私樓市場實質已「分道揚鑣」，一手樓細單位小業主幾年後再上游變成不容易，嚴重阻礙整體私樓的長遠發展。
下任特首提出的重建五級階梯圓置業夢是正確的。如何於居屋以上構建中產家庭可以負擔的「港人首置上車盤」？如何為首置本港永久居民提供「上車」協助？如何增加土地整體供應量？筆者祈望香港社會各界人士支持林太的施政，努力重建五級階梯，解除樓市各項稅務「辣招」，讓一、二手私樓重納健康軌道上。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。