■今年六月，銅鑼灣怡東酒店公開招標。雖然經過三個月的積極談判，但是最後於上月流標收回。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
今年六月，銅鑼灣怡東酒店公開招標。雖然經過三個月的積極談判，但是最後於上月流標收回。反過來，近期最轟動的兩宗上市公司賣出的二組中環中心辦公室，則分別以約7.38億元售出頂樓和市場傳聞的約402億元售出約75%大廈權益，前者更以逾呎價55,000元成交，一舉打破今年初皇后大道中9號呎價39,800元紀錄，並首次突破中環核心地區逾5萬元呎價的水平。中環中心的兩組買家都是中資機構，但是前者卻招不到中資開發商或投資者的垂青，也間接引證了中資企業對商廈開發經驗仍自覺不足，本地開發商則嫌怡東酒店的意向地價太高。
反觀香港傳統開發商對商廈仍是「情有獨鍾」，願意以市場價格或稍高呎價去投商廈用地。中區美利道商業地皮，恒地以逾5萬元一呎樓面地價是一例。十月份又產生逾百億元的市建局中環商業地王。永泰地產拍住資本策略，以約110億元成功奪地，樓面地價逾2.5萬元/呎，中標價非常理想。該地皮是辦公室、酒店及零售用途，如以未來商廈單元呎租達90元至100元，租金回報率不低於3%，如分拆出售，售價也不低於3.3萬元呎價，比同區現有呎價溢價約一成以上。
港傳統開發商較看好商業地皮
從上述兩種商業板塊成交來看，本港傳統開發商較看好商業地皮，但是中資企業，無論是國有或私人，則只會大力投注於商廈現樓上，這跟對方不同的開發經驗、物業管理團隊和投資周期長短看法有着密切關係。
其實商廈或商業地皮是具有高投資性的，尤其是中區核心地段。從政府統計數字看來，中上環及金鐘未來共有五幅商業地皮供應，提供近四百萬平方呎樓面，最快都要一至二年後才招標，約四至五年才可應市。這形成短期內中區無商地供應，產生現樓供不應求現象。
中環核心寫字樓物以罕為貴
中環核心寫字樓的租金名列全球榜首，主要得力於其總存量不大，僅是美國紐約曼哈頓區的一成，且中國已經居全球第二大經濟體，中國企業自然借香港「走出來」，不少各類產業的國有或私人企業來香港租用大面積辦公室，一些更為了提升自身國際形象而搬入極級中區辦公室，使核心中區寫字樓租金平穩上升。近期中資興業銀行於中環國際中心租用二萬平方呎，成交呎租達150元。如以保守的3%回報率及150元平均呎租計算，則平均呎價已突破6萬元一呎，怪不得核心地帶的中環辦公樓呎價已逾5萬元了。
商業物業料仍為港投資熱土
十九大會議剛落幕，新屆中央領導層確立，中國經濟改革開放步伐繼續，中資企業「走出國際」營商不減，對香港辦公室租金和售價產生強大支持力。可見未來幾年，全球利息仍然低企，令物業回報率不會大升，整體售價可望穩步上揚，核心的中區辦公室仍會受追捧。擁有強勁開發和營銷團隊，本地開發商仍會集中投資商業地皮，再有效經營，作為集團中長線投資對象。
筆者預期今年末季，以至延伸到明年上半年，商業物業仍是香港的投資熱土，尤其核心的中/上環和金鐘一帶。全海景臨海的頂級辦公樓單位維持在五萬元一呎成交是可以期待的，租金會穩定上升，維持不低於一百元/呎。整幢具規模商廈和黃金商業地皮還有「命名權」的額外價值，這比單層單位交易價理想。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。