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需求看好 香港民生店舖仍值得投資

2017-12-05
■香港市民和遊客在銅鑼灣商業區遊覽購物。 資料圖片■香港市民和遊客在銅鑼灣商業區遊覽購物。 資料圖片

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

二零一七年好快過去。踏入十二月份,傳統的購物旺季即將開始。

本港零售市場已經過了整整三年不景年了。自從二零一四年起,整體零售總銷貨值持續下滑,但在二零一七年中觸底向上,今年頭九個月,總銷貨值錄得三千二百五十億元,首次三年多後按年微升約百分之一。

整體零售市場回暖是有下列因素。首先今年首九個月內地客量升2.5%,加上人民幣轉強使內地客消費力明顯改善。外交上,日韓兩國和中國政府交惡,促使赴日韓內地客大幅減少,自然選擇最鄰近最熟悉的香港和澳門旅遊和購物。歐洲地區治安不景,更加專門打劫中國和亞洲旅客;歐元也持續升值,都使內地客減少赴歐出行消費。整體上,內地客增加來港消費,都是促使本地零售業好轉的主要因素。

股樓好景 市民消費更爽手

反觀本地購物客,大體上可分奢侈物品和民生用品兩大類。樓股市道持續景氣,財富效應促使市民消費更爽手,願意購買較貴的珠寶、鐘錶、衣物和手袋新款產品,選購這類貨品並不是網購行為可以替代的。從進口手錶、名牌手袋和衣物的頭九個月進口本地總貨值同樣三年來錄得首度正增長來推算,今年聖誕零售市道料會是三年來最理想。尤其是近月香港股票市場大幅上升,個別重磅股錄得雙倍股價,預計聖誕節和明年農曆新年高檔消費品市道審慎樂觀,可維持單位數增長率。

另一個因素是一線店舖租金自上次觸及高位後,拾級而下到今年第三季已有約三至四成跌幅。一線店舖租客的經營成本大幅改善後,零售商可以具彈性地打折扣,吸引大批內地客和本地高消費一族光顧。

財團青睞屋h商場收益穩

今年最大宗商場買賣剛於上月底落實。領展房託基金宣佈以二百三十億元成功出售十七個屋h商場,較物業於九月底估值高52%,回報率大約3%。買家是由基匯資本牽頭財團,包括投資銀行高盛、阿聯酋阿布扎比投資局和中國長城基金。根據筆者記憶,這也是極稀有的中外基金公司聯手投資香港民生商場,足以證明她們覺得屋h商場收益穩定,且通過整體裝修和改善租客質素,可以達到租值平穩上升和價值持續向上。

以往,領展也是出售商場的常客,但是買家全是本地資深投資者。這麼巨大的商場整體轉手是首宗,吸引超過十組買家競投,最後一舉以理想價值水平轉手給中外基金,足見民生商場投資已被機構投資者納入正常投資的其中一類選項。

據一位房託基金經理估計,網購佔本地零售市場約6%,比起美國的12%未算厲害,但亦有相當份額。剛過去美國的感恩節購物活動中,網購和實體店購物基本上已相當接近,形勢上網購不久會蓋過實體店購物,這正是實物店以至大型百貨公司和大型商場面對的巨大挑戰。如何吸引顧客光顧商店或商場決定未來實體購物命運。

有兩個網購趨勢對民生商場有利的。部分零售商開拓O2O模式,線上訂貨線下提貨,增加鄰近民生區商舖的存在價值。某些網店業務穩定後,通過開設實體店以求接觸更多客戶,並且讓客戶可以實物地體驗產品功能和外觀。既然是求接觸居民,民生商場租金合理,自然成為網購企業租用對象。

網購無法替代實體店服務

實體店戰勝網購活動,主要可以透過接觸產品。某些店舖服務根本無法被網購替代,如美容院、髮型屋、補習社、琴室、兒童學習中心、診所、地產代理、遊戲設施等等。如果透過商場內各種人對人服務、豐富商場內各種娛樂、遊戲、網購的產品體驗,商場絕對是居民和遊客光臨的理想目的地之一。

店舖物業仍是值得投資,只要回報率合理,收入穩定增長。現時本地民生舖和民生商場是較為值得下注類別,一線商舖待價值回跌到同新訂租金水平掛u後,才是入市時機。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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