陳東岳 香港專業人士協會常務副主席及註冊專業測量師（產業測量）
目前香港市區舊樓問題有多嚴重以及可以有何對應的策略？早前市區重建局行政總監韋志成在他的網誌發表了關於油旺區的舊樓重建分析資料和數據，可以令大家找出端倪 。筆者有些建議，希望可以幫助提高重建項目的可行性。
重建潛力用盡勢難有利可圖
市區舊樓多是業權分散，私人發展商要重建這些地段，必定基於有利可圖的原因。 若果這些舊樓的重建潛力已經用盡， 在無利可圖甚至虧損的情況底下 ，發展商對收購市區舊樓地盤便漸漸失去興趣。 市建局肩負着市區重建的神聖任務，理論上是打和不虧損亦要去做，但假如經事前估算財務分析後將會出現巨額虧損，則無理由勉強去做，否則只會令該局出現巨額赤字 ，甚至拖垮整個機構 。
正如韋氏在網誌指出，以該局現行的收購補償政策和現行重建項目的模式來估算，油旺地區範圍內800多幢地積比已用盡的舊樓，假設以早前對土瓜灣區三個重建項目收購出價計算，收購上述舊樓所需的總成本約3,476億元。以現時的發展模式，建成後收益約2,100億元，相比總收購成本便出現近1,380 億元的虧損。
另外，根據研究的初步數據，在現行規劃規定下，在研究區內剩餘尚可發展的總建築面積約有900萬平方呎（包括住宅和非住宅）。即使市建局有機會把這些剩餘部分透過重建發展悉數用盡，但單單發展這些尚有可用地積比的項目也未必能夠達至收支平衡，更何況以其收入去抵消該1,380 億元的財政虧損？
龐大收購補償開支影響進展
談及市建局獲豁免補地價的優惠，所以應該有「財力」承擔市區重建責任，甚至興建公共房屋或資助出售房屋，韋氏解釋說，市建局規定需向住宅自住物業業主在物業的市值金額之上，額外給予的「自置居所津貼」，市建局收購重建私人樓宇單位，按參考同區「七年樓齡」的呎價擬訂「自置居所津貼」，再加上物業本身的市值，涉及龐大的收購補償開支。另外，逾70%的重建地盤，市建局需要向業主支付的「自置居所津貼」總額均超出獲豁免的地價。
被坊間視為「優勢」的豁免補地價，實際上卻被「自置居所津貼」在某程度上抵消了。
市建局自成立以來的16年間，至2016/17年度清拆了約715幢失修樓宇，已完成的項目提供約9,000個新建住宅單位。以這單位數量，即使全數撥作公營房屋之用，對現時需求殷切的情況也只是杯水車薪。
筆者也認同他所說，在市區更新過程中，將部分私人市場舊樓重建為公營或資助出售房屋，無論由哪一個機構負責，首先必須做好重整規劃、財務及風險管理、居民及商戶安置調遷安排、地區基建配套及容量評估、項目推展模式分析比較等範疇。歸根究底，治本的方法，當然是盡快增加土地供應。
韋氏希望透過公開這些研究資料和測量專業的推算，能讓公眾對此問題有較深入的了解。起碼筆者初步了解現階段油旺區重建舊樓的規模和難度之大，對市建局肩負神聖而艱巨的市區重建任務非常佩服。謹藉本文提出一些建議，希望當局考慮：
計算自置居所津貼值得商榷
首先，以七年樓齡計算自置居所津貼雖然是德政，但從另一角度看又會否太慷慨？這個計算基礎或許適時有檢討空間。另一項涉及城規及建築條例，在諸如油旺等舊區，假如是市建局重建項目，可否容許以現樓的容積率計算重建總樓面面積，而商住地盤又可否容許較高比例的商業部分？
另外，油旺區現時已是商業和旅客雲集的地區，城規可改劃更多內街地段作綜合商業發展 ，配合地下交通系統接駁到交通樞紐如地鐵等，這些都有助於平衡財務收支的計算，而令項目的可行性提高。市區舊樓越來越舊，無論怎樣復修，五年後一個周期，十年後另一個周期，又需要花另一筆錢去復修，未來的日子始終有一天需要把舊樓重建，完成重建才是解決問題。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。