康證投資研究部
過去兩年內地推行貨幣棚改，當局向拆遷居民作現金補償，用以直接購買商品房作安置用途，成為三四線城市的一大剛性需求，亦是成為樓市炒賣最旺盛的地區的重要推手，情況在股市充分反映，以高周轉經營模式以及主打三四線城市的碧桂園成為2017年內房股股王。
2018年內地樓市面臨逆風，物業銷售增長因內地經濟降溫以及政府出手調控而放緩，加上棚改政策轉向影響銷售，內房龍頭之一的萬科高喊以「活下去」為目標，令人關注內地樓市吹冷風或會導致大規模債務違約問題。今年亦是內地房企的債務到期高峰期，銷售放慢影響房企資金回籠，另外不少企業持美元債，在人民幣匯率低走的情況下加重企業的財務壓力。
政策大方向偏向利好
有統計顯示房企發債數量大增，單計11月發債金額逾千億元人民幣，個別票據息率逾10厘，高於去年平均融資成本。在種種不利因素之下，「售樓王」碧桂園股價年初至今累跌30.9%，回報率在恒生指數成份股之中排名尾六，但華潤置地(1109)及中國海外發展(0688)則分別排第一(+36.3%)及第八(+10.9%)，反映投資者較看好大型國企內房股，其中一個原因是政策大方向偏向利好國企發展商。
今年6月有消息稱，地方的棚改項目審批權交回國開行總行，市場視為棚改貸款審批及貨幣化被叫停。10月國務院提出，地方需要因地制宜調整棚改貨幣化政策，於商品住房庫存不足，樓價上升壓力大的地區需盡快取消貨幣化安置優惠政策，釋出的信號是棚改已經完成三四線城市住房去庫存的任務，可預期三四線城市樓市因棚改貨幣化政策退出，後市需求將持續下跌。
至於一二線城市人口淨流入速度較高，為住房構成剛性需求，政府為防樓市過熱，近年於土地拍賣時加入干預市場的條款，如限價及限購等。個別城市例如上海要求競投者需持有市政府發出的認定文件，才合資格競投租賃用地，可見政策上向國企傾斜。在住宅和商用地競投方面，上海當局考量競投者的經濟實力及項目經驗等，篩選合資格的公司參與競投，中小房企往往因不達門檻而被拒諸門外。
此外，一二線住宅地價動輒幾十億元，政府要求競投者繳交地價20%保證金，令不少面對融資貴、融資難等問題的中小型發展商卻步，以免因一次競投土地而面對現金流問題。以上種種因素均長遠對國企龍頭企業較為有利，首先是符合買地入場門檻的機會較大，普遍大型國有房企負債比率較民企低，而且國企的融資成本較低，融資渠道較多，即使面對銷售放緩減慢影響資金回籠速度，企業的承受能力較高，預期即使明年內地樓市偏淡，長遠而言大型國企內房因持有上述優勢而可看高一線。