張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
樓市自從今年第二季中開始高峰回落後，購買物業的取態變得謹慎，地產界人士再次要求政府「減辣救市」，不過行政長官林鄭月娥已一口回絕。但在市場出現一片求跌呼聲中，又突然產生反高潮，九龍東全新樓盤開售反應不俗，略減樓價下行的氣勢。究竟本港樓市何時才是最適當地減辣呢？會是全面性還是局部性呢？本文試圖具體分析下。
從IMF角度，香港經濟面對下行風險，樓市急劇放緩幅度較預期大，利息逐步上升將令市場有序降溫。IMF對樓市撤辣的看法，是與近日港府官員看法雷同，認為樓價仍然被高估，要有更多跡象顯示樓價持續下跌，才考慮放寬辣招，並無確實時間性指標。
從地產代理角度看，每當樓市浮現下跌跡象，所有地產代理都急切地跳出來，大呼請政府減辣。主要原因是辣招嚴重打擊二手樓市活躍性，成交額大跌令代理公司生意額急跌，促使生計不易。大型代理商還有賴發展商新盤佣金過活，但是中小型代理商不易促成一手樓成交，二手樓成交多少決定其生存空間。明顯地，地產代理商希望政府立刻減辣，最快的是回復高成數的按揭比例，幫助首置客和年輕人「上車」，盤活中小型住宅市場。
代理及發展商冀盡快減辣
從發展商角度，減辣也可活躍二手市場，幫助市場資金流轉，對其一手新盤銷情是有益的。面對着2019年中美貿易戰不明朗因素，香港和中國內地經濟下行風險不斷增加，發展商是已加速申請樓花預售，準備明年初盡快把新盤應市。地政總署最新公佈，來自五個新盤多達4,757個單位11月獲批預售樓花同意書，一舉創下自2002年後16年按月新高。
相比之下，十月只接獲4個新申請共計2,376伙。由於十月新申請賣樓樓花盤並不多，令待批預售一手單位數量下跌17.7%至11,407伙，創一年新低。對於發展商來說，減辣招會將本港樓市回復正常，促進地產交易數額和金額，實是多贏局面。時間表上，發展商也同代理商一樣，愈快減辣愈好。
樓價下跌暫未損金融穩定
從特區政府角度，樓市剛稍調整，減辣言之尚早。特首林鄭月娥最近表明不要幻想政府救市，因樓價正緩慢下跌，未損及金融穩定，讓政府爭取更多時間增加房屋供應，長遠地可使樓市健康運作。
筆者從數據上預測何時減辣。今年七月的差餉物業估價署私樓價格指數已錄得歷史高點的394.8點，其後調整到十月的380.3，下跌3.7%。回顧樓價上升情況，本世紀低位是2003年和今次升浪的始發點的金融海嘯低點是2008年，今時樓價上漲幅度已分別高達567%和272%。
樓價下跌二成和三成是什麼概念？二成是等於2017年首季及三成是2014年第四季，即二成是樓價回復到約二年前，而三成是回歸到四年前。過去四個月樓市已下跌3.7%，即平均月跌1%。假設樓價緩緩下降，二成及三成跌幅將於2019年末和2020末前出現。
未跌逾2成料減辣機會不大
筆者相信未有二成以上跌幅，政府根本不會討論減辣可能性，當然大家還要看外圍因素變化，尤其是中美貿易戰和全球利息走向。明顯地，政府不會於2019年末前啟動減辣程序。筆者相信政府接納部分減辣行動，以防全面撤辣後樓價會短期反彈，令其左右為難。
如前文所言，筆者會明年三月底檢討樓價走向和預測未來前景，始終中美貿易戰是後市最不明顯的因素，留待時間來驗證吧。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。