曾淵滄 博士
近日香港樓價有見底回升跡象，樓價於去年8月見頂回落，今年1月止跌，2月微升1.3%。地產界很努力地說，特區政府今年推出市場招標的土地比去年少40%，因此樓價會上升。政界也同樣有聲音批評，特區政府減少私宅土地供應，會導致樓價上升，使到市民無力買樓。
私宅土地供應減少是特首林鄭月娥的新政策。林鄭月娥曾經公開說，今後政府土地供應將會是70%為公共房屋、30%為私人住宅。過去許多年，政府土地供應是私人住宅與公共房屋一樣都是50%。現在私人住宅供應由50%降至30%，也就等於私人住宅供應減少40%。
私人住宅土地供應減少會不會推動樓價上升？不會的。新加坡政府的土地供應中，90%用來興建公共房屋，只有10%用來興建私人住宅。新加坡私人住宅的價格有沒有因此被炒起？沒有。新加坡人口密度比香港高，但是，不論是私人住宅或是公共房屋的價格都比香港低。影響住宅價格的最重要因素是總供應量，而不是私宅。與公共房屋相比，私人住宅土地供應的比例減少，但是公共房屋土地供應增加，意味着將來會有更多人住在公共房屋。這些人住的公共房屋不論是買（居屋）或租（公屋），價格都比私人住宅便宜，因此沒有興趣買私人住宅，也就會減少私人住宅的需求。換言之，如果林鄭月娥推動的7：3比例土地政策長期執行，將來香港私人住宅市場會走向豪宅化，只有收入最高的30%人購買私人住宅，今日新加坡是一個最佳例子。新加坡有85%人住在公共房屋，只有15%人住在私人住宅，私人住宅全部建得相當豪華，若非如此，就很難吸引到新加坡人捨棄廉價的公共房屋而買私人住宅。在新加坡，住私人住宅變相地成為身份象徵。新加坡政府的房屋政策是成功的，連新加坡反對黨也支持，也是人民行動黨能長期獲得選民支持而執政的主要原因。
我相信，林鄭月娥的新土地供應政策一定會得到香港市民的支持，那些高喊私人住宅供應減少會導致樓價高升的人最終會發現自己錯了，為反對而反對會變成自討沒趣。
也許有人會問，為什麽近日香港樓價有見底回升的跡象？難道不是因為特區政府宣佈今年私人住宅土地供應減少所引起的嗎？當然不是，目前樓價有見底回升，主因是股市回升。股市在今年一二月份因中美貿易戰有緩和現象而大幅回升，推動了買樓的需求。