張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
今篇大灣區回顧和展望，筆者帶讀者去香港人頗熟悉的東莞市。東莞市位於廣州市和深圳市的中間，是深莞惠城市群的老二。
九十年代，不少港人往樟木頭和塘廈鎮置業，樟木頭更被譽為「小香港」。但是隨着2003年沙士及2008年金融危機雙重打擊下，香港人近十年間已不再成為東莞「東南臨深片區」的主要投資者，反而不少深圳居民前來該片區購房，接力推高一手樓價。
近十年來，臨深樓市在深圳需求持續外溢的帶動下，成為眾多深圳客的投資熱點。2015年至2016年兩年間，東莞樓市昂然登上近年的首個高峰，但也引發市政府推出史上最嚴厲的調控措施。
外地客購房需繳納社保
從2017年4月11日起，外地戶籍在東莞購買首套房需一年社保限2套，需2年後方可轉讓；非本市戶籍若有全日制本科以上學歷或初級以上職稱的，在前2年內若能逐月連續繳納半年以上社保，則可購買首套房。今年初，內地媒體報道，外地購房者採用客戶先購房、同時開始繳納社保的購買方式，當具備購房資格後，再排隊進行網簽、申請銀行按揭貸款。
準買家應先分析東莞市各片區一手住宅成交均價。東莞市一共分為六大片區，即水鄉新城片區（含中堂、麻涌、望牛墩、洪梅、道滘），城區片區（含石碣、高埗、萬江、東城、莞城、南城）、松山湖片區（含石龍、石排、茶山、寮步、大嶺山、大朗、松山湖）、東部產業園片區（含企石、橫瀝、東坑、常平、橋頭、黃江、謝崗）、東南臨深片區（含樟木頭、清溪、塘廈、鳳崗）和濱海片區（含沙田、厚街、虎門、長安）。2018年底一手住宅成交均價格高排低分別是濱海片區（每平方米19,268元人民幣，下同），東南臨深片區（每平方米19,173元）、城區片區（每平方米18,783元）、松山湖片區（每平方米18,659元）、水鄉新城片區（每平方米14,954元）和東部產業園片區（每平方米14,279元）。
一手樓價量均錄三年跌
既然廣深投資潮先後退去，豬年東莞樓市主導者回歸本地剛需客和改善戶型客，各片區人口分佈情形值得大家關注。根據東莞市於2017年底人口分佈情況來看，總人口大約8.18百萬人，依次由高排低是濱海片區（23.46%）、城區片區（20.22%）、松山湖片區（17.94%）、東部產業園片區（16.5%）、東南臨深片區（15.24%）及水鄉新城片區（6.65%），其中超過40萬常住人口的鎮區包括長安、虎門、東城、塘廈、厚街及寮步等等。人口會決定房地產交易數目，投資者應參考一下。
2018年東莞樓市整體表現比較平淡，受到一手房嚴查社保，各案價限價、二手房三價合一等系列政策打擊。根據當地樂有家研究中心數據顯示，一手住宅價量均錄得三年跌，年供應及銷售面積只有499萬平方米及521萬平方米，分別較2017年環比下降27.6%及7.6%。2018年一手住宅網簽及二手房過戶分別是45,341宗和34,408宗，環比2017年下滑10.3%和32.1%，反映一二手市場下滑情況不輕。全市一手住宅均價是每平方米17,466元，突破2萬的鎮區由2017年七個增加至2018年九個，其中松山湖得享規劃完善且鄰近深圳為全市均價最高，大約是每平方米27,000元。不過2018年內東莞房價漲幅只為5.1%，低於過去五年來均漲幅，反映樓市已進入穩定期。
最近期召開的中央經濟會議重申「房子是用來住不是用來炒的」，預計全國房地產調控措施不會放鬆，東莞市的調控手段只可能微調。展望2019年港深投資者陸續退潮，本地剛需客和改善戶型客主導樓市，無論價量只會平穩前進。開發商會通過各種促銷手法，如分期首付、首付貸、凍結價格等等手段去保持銷售量，樓價再大幅上升的可能性不高。香港人想去東莞購房，必須依照合法過程，不要打擦邊球，方能保障自己最大的權益。
買內地樓宜留意大型開發商
如上文所言，買一手住宅應找上當地最大的開發商，例如萬科、碧桂園、金地、保利、卓越等等，因為無論供應量和成交量，她們也是2018年前五名。但是也可關注後起之秀的華潤置地，她們已連奪五宗地塊，是近年最積極進入東莞的央企開發商。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。