張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
上周四，中美貿易談判終於有突破。中國商務部在新聞發佈會上表示，中美雙方同意隨協議進展分階段取消加徵關稅。受言論刺激，香港股市和人民幣繼續走高，正是中美貿易戰終於露出年多來的曙光，全球和中國經濟應會「觸底回升」，香港經濟也面向反彈局面。
種種跡象也透視香港住宅樓價最近跌中轉穩，一二手樓市成交量上升，實全賴特區政府的放寬樓按比率。
新按保計劃是把九成按揭樓價上限，由400萬元拉升至800萬元，適用有固定入息但缺乏高首付的首置人士自住物業，而8成上限則由600萬元放寬至1,000萬元，須為自住住宅，包括樓換樓自住，兩者必須是現樓樓契上會形式。
放寬按保 有得也有失
放寬按保對準買家有得也有失。當然立刻幫助降低上車首期，但是也會使月供款相對增多，而使家庭總收入月入條件大幅增多。明顯地主要受惠是還款能力及信貸狀況較好的首置人士。對樓換樓的樓價上限放?，正有助重新構建換樓階梯，保持自住人士仍然繼續上游可能性，中長期地豪宅樓價有支援功用。在月供款增加以外，加增按揭保費支出應該包含於總樓按支出中。其實總體結果是較容易上車，但是需要負擔較高昂的月供款和按保費支出。特區政府只是兩害取其輕的，高按揭成數會使首置上車者承受較高風險，但幫助她們容易上車。這批自願上車人士不應埋怨政府，因為應該每項投資都是投資者自行負責，無財政能力的不能勉強。
發展商積極部署第四季
此項政策宣布後，二手樓價應聲反彈，成交量有所提振。原來不是得益者的一手樓盤單位隨後接力上升，二手成交卻急跌。主要原因是業主有所大幅反價膠着了二手成交量，發展商乘時以低於同區樓價和推出新優惠開售一手樓盤和剩餘貨尾單位。如筆者早前預計，一些中小型和內房股開發商採用「狠狠劈價、大大優惠」方法，努力搶佔一手市場。為扭轉局面，發展商為資金不足的首置者度身訂造多種付款方法，如增加建築期付優惠、代繳全部或部分印花稅，甚至推出先住後付，首數年固定樓息後再補加，方便準業主不同財務安排。現貨樓驚現短期小陽春後，新盤又爆發小陽春，吸引大中小發展商積極部署第四季悉力推盤。
根據本地報章於10月初的統計，施政報告勢刺激一手樓季度供應量，本季可推約8,235伙，主要供應地是將軍澳/西貢、何文田/九龍塘/啟德、深水埗/大角咀和元朗/天水圍，佔總數的76%。筆者大膽相信，發展商肯定以貼近或低於市價開盤，採用「薄利多銷」手法，直至耗盡市場購買力。一手盤較易佔上風，二手樓格回復受制於同區一手開售水位，一手單位仍然保持現有的加大的市場交易比例。既然市場已確定整體住宅樓價已止跌回穩，焦點已移向小陽春能否繼續？量價會否再提振上升？
上車必須量力而為
目前困擾本地經濟有幾大因素，不外是中美貿易戰、中國經濟增長度及社會暴力示威。前兩者有着正面關係。隨着中美貿易談判近月取得突破，可望短期簽署首階級協議，有助緩減本地經濟放緩影響。暴力示威似乎短期無平息跡象，又加本月底區議會選舉的政治震盪，今年內社會運動可否停止仍是未知之數。
本地經濟全年負增長幾成定局，衰退的影響快浮現。目前仍健康的失業率可能急升，部分供樓人士恐將面對斷供危機，不利樓市氣氛。今番經濟衰退有多長多深，目前難以預料。決定上車的首置人士必須量力而為，保守地計算供樓能力，採用最高又可負擔的按揭成數，備用多些現金面對未來的經濟風險。
特區政府運用政策去創造一二手樓市的小陽春，無疑是幫助首置人士較容易上車，但是準業主必須以保守態度計算按揭成數、總月供款和各類雜費包括按保款支出，才可安心上車。注意任何投資都是自身承受投資風險，不應「輸打贏要」，未來投資失利時去埋怨政府。
未來香港住宅樓價仍然持續上升是視乎中美貿易談判最終達成協議內容、中國經濟可否回復高增長率、香港社會運動可否短期平復種種因素。目前還未能準確預料，待明朗化後才可考量對住宅樓價具體影響。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。