■ 香港經濟情形變壞下，二手樓價已見下調跡象，一手樓價卻仍未有明顯受壓調整。預期在貨源增加下，一手樓價定價亦可能是二手樓價。資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
新冠肺炎疫情席捲全球，香港經濟正面臨前所未見的嚴峻考驗，特區政府再特別推出涉及2,875億元的一系列措施。一系列措施共分三大種類：保就業、撐企業和紓民困，期望保住員工就業、協助企業繼續經營、減輕市民財政負擔，讓經濟在疫情受控後盡快復甦。本文嘗試分享筆者意見，分析一系列措施可否達到平穩樓價的效果。
「保就業」計劃的主要部分是810億元補貼150萬有強積金供款或企業已訂立職業退休計劃的本地僱員為期半年不多於每月9,000元工資津貼及向約21.5萬名於過去15個月供款的自僱強積金供款人士一筆過7,500元津貼，累積受益僱員不少於170萬。這項措施可以暫時保住170萬本地僱員的工作崗位。當中不乏是正在供款的業主，暫時紓緩他們需要立即急售自住樓宇的壓力，對中小型住宅物業是起着平穩樓價的短期作用。
再者，特區政府已宣佈投放60億元在公私營機構創造約3萬崗位，涵蓋不同學歷及技能人士，包括專業及技術人員、大專畢業生、中層及基層勞工。作為全港最大僱主，特區政府發揮帶頭角色，於未來一年招聘約1萬名公務員和開設約5,000名青年實習生名額。在餘下起碼8個月，香港經濟會步入短暫衰退，政府措施可以幫助創造逾4.5萬個長短期就業崗位，對經濟情形發揮即刻的提振效果。
筆者相信新增職位可以吸納部分失業人士重新入職，紓緩應屆畢業生就業困難問題及幫助部分僱員轉變工作性質等等。最新公佈的失業率已突破4.2%，預期未來半年或會達到5%以上。這4.5萬個崗位重燃他們持續上崗的希望，直接地平抑失業率的持續上升勢頭，間接地穩定住宅樓宇租售價格下跌的情形。
商業物業空置率恐惡化
疫情對不同行業造成影響，尤其那些依賴人流數目及社交距離遠近，例如旅遊業、餐飲業、運輸業、零售業、藝術文化業、漁農業、會展業、物業管理業、小販業、私人補習業。同樣地，政府暫時關閉的場所包括遊戲機中心、電影院、健身中心、美容院、按摩中心等等。最新公佈的次輪「防疫抗疫基金」中，特區政府再推出超過七十項措施，以一次性資助、現金津貼、豁免租金等形式，協助他們渡過難關。受惠的約16種行業分別自置或租用地舖、商業群樓的商舖部分或不同等級的辦公樓或工業大廈單位，當中不乏大面積的商舖或商業單位。悉力保住使用大面積受影響行業是肯定減低商舖的空置率，不致令不論旺區/民生區的樓上、樓下商舖、甲乙級辦公樓單位的空置率持續惡化，繼而危害他們的物業租售價格。
政經發展左右樓價高低
不過，新冠肺炎疫情正靜悄地改變某些行業的運營模式，如零售商積極開拓線上購物渠道、補習社轉用少班教學或網上授學形式、餐飲業自行或加盟外賣平台等等，這無疑對商舖物業有着深遠影響。為了減少疫情傳播，不少企業、公營機構和政府部門都實施「在家辦工」形式，大部分僱主及管理人員發覺新模式不會減低工作效率，而僱員感覺上班更具彈性，減省上下班花費時間和費用。筆者預料疫後「在家辦工」模式會廣被接納，對辦公室的剛性需求起着減低作用。
如筆者前文提及新冠疫情反轉香港一二手住宅樓的主客位置，在限聚令下二手住宅樓重回領導角色。香港經濟情形變壞令二手樓價已有着短期下調效果，但是一手樓價仍未受壓調整。政府剛再延長限聚令至5月7日，預料不少一手全新盤單位會於解禁日後火速應市，發展商的新盤訂價取態主導未來一手樓價的榮辱。如果今年發展商想追回停售期售樓損失，他們大有機會採用更加貼近二手樓價的「以量取價」形式進行積極銷售活動，不難預期一手樓價逐漸回落的大形勢。
其實未來香港樓價回落幅度要看經濟衰退程度和時間，投資者按着自己的經濟情況取態，雄厚實力的會寧願以平租繼續擁有、持貨超過兩年投資者可能選擇「止賺離場」。正所謂「八仙過海、各顯神通」、大有人「計數離場」，不少人「趁低吸納」。政府的二輪「防疫基金」無疑起着「保就業、撐企業、紓民困」的短暫作用，香港樓價高低還看未來政經發展。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。