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受惠經濟轉正 大灣區樓市漸復甦

2020-07-28

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

3月中旬,筆者在本欄目發表了《政策對抗疫情衝擊、大灣區樓市好轉可期》一文。文章預測大灣區樓市基本上回穩,且進入逐漸復甦期。樓市是否復常,還是依賴經濟基本因素。2020年上半年廣東省GDP是49,234.2億元,同比下降2.5%,但已相比第一季度同比下降6.7%,有茤顯改善。其中第一、二、三產值分別同比增長1.6%、下降6.2%和增長0.1%,只剩下第二產業同比下滑了。廣東省第二產業恢復不似預期,主要是大部分製造產品依賴出口,受到新冠肺炎疫情和中美貿易戰深深拖累荂C

根據廣東省統計局於19日發布,上半年廣東省完成規模以上工業增加值雖然同比下降6.4%,但是降幅比第一季度已大幅收窄8.7%。作為「百本之母」的房地產業,上半年開發投資實現今年首次正增長,同比增長2.5%,還比半年GDP表現亮麗。

灣區樓價指數半年回升5%

上半年整體房地產開發投資同比增長2.5%,增幅比第一季提高10.8%。商品房銷售情形於第二季有明顯改善,銷售面積和金額降幅持續收窄,銷售面積和金額於上半年同比只是分別下降16.8%和16.1%,同樣比第一季降幅均收窄12.3%和9.3%,均價且錄得稍為增高。受到當地經濟情形及供需量不同影響,九城市出現商品房成交「冷熱不均」情況。上半年九市商品住宅供應量和成交量均呈縮減:供應量同比減少28%、環比減少39%;成交量同比減少16%,環比減少26%。不過,4月起交投量明顯改善,至5、6月間各城成交量基本都同比轉正。大灣區樓價整體指數6月上升到120.11點,半年內已回升約5%,反映大灣區樓市已普遍受落再向好。

剛需強勁 深莞樓價節節高

深圳、東莞市場熱度最高。深圳樓價節節上升,表明市場剛需強勁,持續推高樓價。鑒於深圳市土地供應受制,只有於7月中加碼限購限貸,期望可拖慢上升勢頭。為了刺激發展商釋放供應,3月起東莞市取消新房備案價格限制,已成功推高第二季供應量,達到房價平穩效果。

相反,惠州、珠海、中山成交環比跌破三成,但是受到不同因素影響。惠州市受到外貿出口放緩的拖累,經濟增長放慢,只有南部惠陽和大亞灣得益於深圳購買力外溢效益,成為全市成交主力。港澳暫未通關珠海、中山,港澳居民購買力受到抑制,令到珠中兩市成交量下降,分別同比下降48%(珠海)和18%(中山)。7月中,粵澳已經恢復通關,預料對珠海和中山成交量有所裨益。

商住地走俏 半年成交過百宗

房產交易趨活躍,上半年大灣區賣地火熱。根據當地研究機構數據,上半年大灣區商住地成交突破一百宗,主要集中廣州、佛山、東莞,出讓面積和金額是564.8萬平方米和1,804.6億元。以總金額算,首三位是廣州出讓32宗和822.4億元、佛市出讓45宗和580.5億元及東莞出讓23宗和401.7億元,反映開發商拿地積極,但成交溢價率不失理性。今年第二季是廣東省經濟恢復轉折點,且開創房地產開發投資和交易活動轉穩的前景。房產投資應注視中美關係的未來發展及廣東省經濟持續改善的勢頭。可幸的是,廣東省已開啟新型經濟工業的路徑,將有助對沖中美貿易戰、中美政治關係和新冠肺炎疫情的負面作用。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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