張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
上半年江門市GDP減速3.8%，與肇慶市同排在大灣區九市的第五名，但已比首季的減速11.5%有着大幅改善。根據廣東省地區生產總值統一核算結果，2020年上半年江門市地區生產總值1,433.5億元（人民幣，下同），同比下降3.8%，整體九市中排名第七位。其中第一、二、三產業增加值同比分別增長0.5%、下降7.5%和下降0.7%，也反映這座工業城市仍受到全球製造業不景氣和新冠疫情的影響。上半年全市規模以上工業增加值下降6.9%，當中大、小型企業工業增加值分別下降9.4%和10.8%，而中型企業則增長1.2%，但全市工業用電量仍然下降3.4%。外貿活動大幅放緩正使上半年全市進出口總額下降9.2%，尤其出口量更下降10.9%。
江門市是由三區四市組成，2020年上半年整體GDP分別再細分為新會區的364.85億元、蓬江區的334.44億元、台山市的199.27億元、開平市的169.23億元、鶴山市的168.41億元、江海區的113.22億元和恩平市的84.08億元。江門市主要經濟地區仍是新會區、蓬江區和台山市，已佔上62.6%。其中以蓬江區同期下滑幅度最小，而開平市則下滑幅度最大。
截至2019年末，江門市常住人口是4.63百萬人，基本上同2018年變化不大，超過七十萬人口的區/市是台山市（95萬）、新會區（88萬）、蓬江區（77萬）和開平市（72萬），但是2020年首季人均GDP過1.5萬元的只有蓬江區（1.94萬元）、江海區（1.82萬元）及新會區（1.79萬元），略高於全市人均GDP的1.36萬元，正是經濟較繁榮和居民消費力較高企的三個地區。
一手住宅均價差異巨大
江門市統計局發布的《2020年上半年江門市房地產開發投資和銷售情況簡化》，上半年該市房地產開發投資溫和上升、住宅投資271億元，同比增長0.9%，住宅銷售面積和金額分別下降2.3%和0.3%；商品房待售面積355.94萬平方米。
上半年江門市一手住宅成交24,521套，同比下降3.5%，其月份交易量變化也是「先低後高」，從2月住宅成交僅1,126套，然後「拾級而上」至5月的5,435套，而6月份基本跟5月份持平。上半年全市一手住宅均價是8,140元，同比增長0.6%。整體而言，上半年一手住宅市道是「量跌價平」的局面。
如果以成交均價來比較，全市一手住宅均價在萬元左右有江門市三區，分別是蓬江區的每平方米10,853元，江海區的每平方米10,274元及新會區的每平方米9,857元，而每平方米超過7,000元是鶴山市的7,578元和開平市的7,078元，但台山市只有6,784元，而末席屬於恩平市的5,583元。這反映江門市一手住宅均價差異巨大，由蓬江區的接近每平方米11,000元到末端的恩平市的大約每平方米5,500元，相差一倍之多。
不過，反之以今年上半年成交量比較，則冠亞季軍是台山市的5,035套、鶴山市的4,216套和新會區的3,699套，而成交量不及3,000套的是恩平市和江海區，分別是2,852套和2,262套。值得注意是總庫存數量超過一萬套的恩平市、鶴山市和台山市，正是未來清除庫存壓力最大的三大地區。
至於二手（存量）房成交情況，上半年全市二手房共成交10,580套，當中蓬江區、江海區和新會區已成交了5,794套，佔上總量的55%，尤其是蓬江區已近3,000套和新會區約1,900套成交，是全市二手房成交較活躍的部分。
未來江門市樓市看土地成交，2020年上半年江門成功出讓19宗商住地，成交集中在蓬江（6）、江海（2）和新會（6）。蓬江區賣地收益居首共達43.19億元，面積達45.32萬平方米；江海成交面積16.18萬平方米，兩主城區已共佔全市72%，正是未來主要房屋供應源。
限購措施進一步鬆綁
自從去年11月起，江門市限購措施漸見放鬆。今年3月起，江門市限購情況進一步放開，允許大專以上學歷的非本市戶籍居民，在江門市限購區域購買新建商品住房一套。另外，在江門市投資50萬元現金創業的投資人同樣享受上述優化調整。基本上限購地區只包括三大主城區，其他市不被限制。
截至7月底，江門市一手住宅庫存量高達69,000套上，去化是當前該市房企的首要任務。單是「金九銀十」熱門銷售期內，預計市區已超過十多個和2,000套房應市，各大房企肯定「各出奇謀」傾銷，種種減價、送稅費、低首付、送車位等優惠手法必然登場，換來是下半年住宅市道出現「量升價跌」的必然後果。一手住宅速銷手段會拉走不少購房者，二手住宅樓價也是在下降軌道上前進。
如果結合一二手房住宅市場，筆者建議讀者應集中投資主要三大城區，即蓬江區、江海區和新會區，三區是發展較早，且今天的商業、社區、消閒配套最齊全的，離對外交通樞紐江門港較近。如果想選擇最平的地區，就去恩平、開平和台山市，都是建築和人口密度較低、空氣質量不俗，不過離傳統市區較遠。這都是看自身購房需要，退休後喜愛田園生活的跑到恩平、開平、台山，但是仍需要上班或處理生意的則主城區三區是不二之選。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。