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周全浩 浸會大學地理系教授兼香港能源研究中心主任
行政長官曾蔭權於本月中發表《施政報告》，十分關注樓價，指出豪宅市場獨立於中下價樓市場，其炒賣並不會帶起中下價房地產價格。有學者卻不同意曾特首所言，認為豪宅價格上升，會推高中下價房地產價格。現時社會就樓價問題討論得沸沸揚揚，有中文主流報章報道，醫生、律師等專業人士，因現時樓價過高，無法置業的情況。
97年樓價高企不合理
據報章報道，現時大型屋苑價格自沙士後已大幅回升，但相比起97年樓價，還低一至兩成。儘管曾特首明確指出，現時樓價還未回復97年水平，但當年樓價是超高及不合理，與市民的購買力脫節。從長期樓價走勢看，現時樓價正處於高位。市場上有不少單位在放盤或放租，若市民需要地方住，可先租樓，眼見樓價升了不少，要買樓的話，可真三思而後行。
說回來，筆者同意曾特首所言，豪宅與中下價樓屬兩個截然不同的市場。惟獨是，當豪宅的銷情及價格大好時，會帶起中下價樓市場的氣氛，但並無實質影響。事實上，算得上是豪宅，價格最少超過千五萬，普通受薪階級又有幾人能夠涉足豪宅市場呢？
承接力影響着中下價房地產價格，叫價太高，則難以沽出，對地產商亦無甚益處。除非讓普遍市民回復97年那種不理智及瘋狂狀態，堅信那兩個錯覺，否則中下價樓不能長期脫離市民購買力。
現時有評論指出，豪宅市場恐形成泡沫，影響本港經濟，金管局在此問題上扮演舉足輕重的角色。前金管局總裁任志剛，嚴格監控銀行借貸，最高只借七成，保障本港銀行體系健全，縱然97、98年亞洲金融風暴及樓市泡沫爆破，本港經濟也不至於一蹶不振。有見及此，新上任的陳德霖，可借鏡任總，嚴格規管銀行按揭業務，以確保本港銀行體系健全。
眾所周知，有不少內地大款來港購買豪宅，他們通常以現金付款，甚少向銀行借貸。假若他們要向銀行借貸，金管局可考慮收緊按揭成數，例如，按揭最多只做六成，對於那些價格極偏高的豪宅，按揭甚至只做五成。萬一樓市泡沫再次爆破，本港銀行體系亦得以自保。陳總應秉承任志剛的作風，小心處理銀行按揭，以美國房利美、房地美為鑑。
長遠來看，本港樓價缺乏大升的動力。過去二三十年，本港人口增長慢，對新樓需求有限。在樓市買賣中，市民購置房產的主因，乃改善環境，由「細屋搬大屋」。但現時經濟及就業情況不太理想，按常理推算，那些為了改善環境而置業的市民，入市時應會較為審慎。當市場察覺樓市缺乏承接時，價格便會相應調整。樓價難以長期處於過高水平。
賣地政策不可亂改
再者，現時息口特低，但莫忘利息會上升的隱憂。現時一般樓宇按揭利率約3厘，若明年經濟形勢轉好，利息隨之而上，升上一倍的話，相信會增加相關市民的負擔。現時急於置業的人士，應先衡量自身的財政能力。實際上，有專業操守的銀行，在審批按揭時，也應提醒客戶明年利率會上升的可能性。若明年按揭利率回升，對樓價便構成遏抑的壓力，甚至令樓價從現時水平回落些許。
回顧《施政報告》，曾特首表明不會變更現時賣地政策，即保持勾地制度。筆者對此十分讚賞。一向以來，樓市乃本港經濟根基，筆者由01至03年多次在各大報章撰文，表示要救香港經濟，必須先救樓市。及後沙士肆虐，樓市再次急跌，製造了大批負資產的苦業主。
古語有云：「前車覆，後車戒。」曾特首深知這道理，明言道：「特區政府使樓價急升的能力很弱，摧毀樓價的能力卻很強。」不亂更改賣地制度，對維護樓市根基起了極大作用。
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