|
威格斯資評估顧問執行董事、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
隨着04年後澳門賭權開放加上個人遊，經濟開始起飛。自此之後，大量外資和國際熱錢流入濠江樓市，提供一大批高收入崗位給澳門本土人士，包括80後青年，房屋需求倍增，樓價如坐過山車一樣不斷上升。
居民收入遠追不上樓價
1999年至2009年期間，濠江居民收入中位數由4,920元加至8,500元，年均增長率達5.5%，至09年第4季家庭收入中位數達15,800元，已臨小康水平。但反觀私人住宅之成交價由99年的每平方米8,260元增加至09年的23,230元。基本上澳門樓市直至04年均成交價仍維持在同一水平，但04至09年間平均成交價年增長率為20.7%，比對同期收入中位數年均增長率的約10%，顯然收入遠遠追不上樓價上升幅度。
但較為特別的是澳門的新落成住宅平均建築面積從80年代的約70平方米、90年代的80平方米、00年的85平方米上升至09年首11個月的163平方米，顯示澳門私人住宅走上豪華化、大面積化之路。這是由於近五年大量外資發展商湧入濠江，興建大型住宅屋村，面向非本澳居民。
可喜的是5年內澳門住宅是由以往單幢唐樓演變到今天的屋苑模式，提供高級裝修材料、潔具和傢俬裝置，使澳門住宅發展邁上一個新里程，可與鄰近大都會相比。可悲的是這些新落成的私樓無論在面積、均呎樓和絕對樓值已脫離當地居民可負擔水平。根據非完全的物業代理資料，新落成澳門住宅的購買者主要來自境外，包括香港、大陸、亞洲國家和少數歐美各國，尤以前兩地人士佔大宗。其目的是主要作為長短期投資、投資移民和作家人居住。
澳門現時常住人口約50餘萬。但去年底工務局公佈待批及審批中的私人單位約3.6萬個，加上政府力推1.9萬個公屋單位，這意味着未來幾年澳門至少有五萬多個單位應市。澳門會進入一個高供應量的年代。
「買樓收租」未必適合澳門
除了自住外，持有投資物業出租是否上算呢？根據最近公佈的《澳門公共房屋政策研究》報告指出，02年至09年期間，02年後租金的增長低於收入中位數的增長，同期租金指數的平均年增率為6.9%，低於收入中位數的8.9%增長，意味着租金增長追不上收入中位數，更遑論樓價升勢。再者澳門供樓仍沿用從優惠利率扣減方式，現時約2.5%。以港式的「利用平利息，然後收取租金供款」的方法，未必能在澳門應用自如。
無論如何，澳門的未來發展是壯麗的。一大堆大型基建工程立刻上馬，如輕軌鐵路、橫琴區成片開發、舊區重建和澳氹金光大道的成熟發展陸續有來。澳門樓市是大有可為的，政府如能適度興建公屋滿足低收入人士的住房需求，可達雙贏局面！
|
