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威格斯資產評估顧問執行董事、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
這不是一場地區性足球隊的對決，而是香港兩大高尚住宅區的比較。西九龍區包含了港鐵九龍站上蓋的五個大型住宅屋苑，如天璽、凱旋門、君臨天下、擎天半島及漾日居。而港半山可以細分為中西東半山，三個同一條水平線的港島豪宅區，坐擁半山較高位置，也可享受附近的購物設施，如中環、金鐘、灣仔和銅鑼灣等等。自從十年前，漾日居建立在九龍站上蓋後，其他上蓋住宅和辦公室陸續完成交付使用，西九龍已成為九龍區的新興住宅熱點。本文的目的是從不同角度去分析兩區的投資價值。
西九龍「年青」轉手較活躍
首先，筆者作了一個簡單的成交統計。西九龍的五大屋苑共有約6,200個單位，過去六個月共成交了約330個單位，佔總量約5.3%。而中西東半山的流行樓盤約18,800個，過去六個月共成交710個單位，平均佔總量3.8%，其中以東半山較為活躍，成交佔總量4.3%。但無論如何，西九龍的成交比例優勝，也與全港的平均比率雷同，這說明該區要轉手單位時較為容易。
如果再以樓盤類型和樓齡分析，兩大分區也截然不同。在同一項統計中，筆者可以看出中西東半山三區的屋苑與單幢物業比例為68：32，但西九龍全是大型屋苑。西九龍的每個屋苑單位數目是介乎600至2,100個，但反觀中西東半山區的屋苑較小規模，最大的也不超過700個單位，也可低至約50個的單幢住宅，這令西九龍的五大屋苑以名牌會所揚名，中西東半山的樓盤康樂設施則較為遜色。因為西九龍的住宅項目是因有港鐵的興建而出生的，所以樓盤年齡全部在十年以內，但港島半山的樓盤則年紀各異，可以達40年以上，但大部分名牌屋苑已經翻新，更換大廈外牆和各種管道，增加公共康樂設施，使其回復昔日的面貌，追上時代的變遷。
港半山樓盤勝在回報穩
西九龍區的上蓋屋苑生得逢時，可以看見其樓價節節上升。除了最舊的漾日居的均價仍徘徊在一萬元外，其餘的四大屋苑已經突破萬元大關，天璽的平均售價更接近二萬元呎價，可謂愈升愈有。但也是因為樓價升得太強勁，回報率也低見在3%以下。但反觀中西東半山的呎價則較溫和，大部分的樓價仍維持在一萬元以下，只有個別名廈如雅賓利、帝景園、星域軒、禮頓山、名門、嘉雲台、比華利山、31號羅便臣道、雍景台等等穩守在一萬元以上。又因為中西東半山區的樓價拾級而上，其回報仍可維持在3-3.5%，仍有不俗表現。
展望未來，耗資逾200億元的西九文化中心和廣深港高鐵會陸續完成，令西九龍的「黃金網」效應更為明顯。再者港鐵港島西線正在火速興建中，使整個港島交通更加便捷，令西區和薄扶林一帶的樓價可以與其他港島鐵路沿線區域看齊。
如以世界盃各大球隊比喻，西九龍會以德國代表，而中西東半山像西班牙一樣，一支快速上升中的年青球隊對成熟的歐洲冠軍隊。究竟哪一隊在這個時點得勝，則要視乎自己的隊伍狀態，外面的各種條件及其他不可預見的因素。投資者要選擇一個升快也落速的工具，還是高回報但持守力強的產品呢，則自行決定吧！
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