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■澳門是一個旅遊休閒的城市，過去幾年的人均收入的可觀增長全賴旅遊及博彩業帶動。圖為澳議事亭前地。本報圖片
威格斯資產評估顧問執行董事、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
澳門樓市次季進入消化期了！次季澳門的樓市表現較為遜色是一個不爭的事實，主要原因是首季的升幅太快所致，但在首季帶動下，上半年表現仍然不俗。至於樓宇買賣價值，第一及二季分別錄得100億元的成交金額，反映市場的價量雙長。樓市短期回吐正是入市的好時機，但究竟市場內有什麼寶物可尋呢？
澳門是一個旅遊休閒的城市，過去幾年的人均收入的可觀增長全賴旅遊及博彩業帶動。今年首六個月澳門入境旅客逾1,220萬人，同比增加18%；而博彩收入方面，上半年達863億元，同比增長約66%，保守估計全年收入最少1,700億元，全年升幅逾40%，向2,000億大關進軍。6月份的入境旅客達190萬人次，勢頭仍然良好！這說明與旅遊及博彩相關的物業類別如酒店和商舖將會受惠。
除了威尼斯人酒店大型購物中心外，新馬路、議事亭廣場、板樟堂街、高士德大馬路和荷蘭園大馬路仍是澳門的主要購物點。除了零星商場之外，這些舊區以單幢建築物為主，投資者可以洽購全幢大廈，然後重新翻新裝修，改成商舖、酒樓或小型酒店用途。從數字上可以看出，內地客已成為澳門旅客的主流，又以自由行的增長迅速，會令小型便捷酒店成為一門新興的物業。
主要商場買商舖收租划算
投資者應注意租金多少、租客質素、回報率(澳門的商舖回報率以4%以上可以接受)和人流多寡。這些故舊物業可能受文物保育條例限定重建條件，如外牆立面不容許拆除，準業主應聘請當地建築師查明有關保育條件才下注。從筆者工作經驗可以告訴讀者，投資者如果希望創立主題商場如電腦廣場、數碼城、手機中心、潔具批發中心、建材中心等等，估計這項投資的成功機會不大，主要是澳門人口只有542,000人，本地購買力不足，再者鄰近珠海、中山、江門也使它們的生存空間收窄。不如實實在在地在這些主要商場內買下商舖收租，較為上算。
澳門人口至2009年底達542,000，如以每個家庭2人計算，家庭數目大約是270,000個，但當地汽車註冊數目高達87,500台，即平均每三個家庭有一台汽車，投資者可以想像住宅/商業停車位的需求不缺，如果買下整層停車場，然後再分租給業主/租客，這項投資相當划算。以舊區停車位計算，平均售價約在380,000元，平均租金可達1,500元以上，回報率也不俗呢！
購唐樓與原業主合作有可為
澳門的長久發展過程令舊區內的業權相當分散，這些地區的發展模式以零星重建為主流。單幢的重建發展通常位於狹小的街道旁，首層是地區商舖，樓上幾層是一梯一伙的住戶，沒有電梯上落。本港投資者可以收購這些新型唐樓或與原業主合作，業主以建築物合股、投資者出資裝修費用及更新概念，合組成為「夢幻組合」，打造新一代的澳門精品住宅或服務式公寓。在未賣出給澳門新生代之前，以短期方式租予自由行旅客，這不失是將單幢物業增值的良策。
如果小市民的資金不足，也可以搭上澳門的經濟火車。你們可以買入澳門概念股，如澳博、金沙中國、嘉華、銀河娛樂、英皇娛樂、信德等等。無論投資者使用任何工具，應盡快上車去分一口澳門的經濟果實吧！
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