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威格斯資產評估顧問執行董事、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
因應社會發展需要，解決澳門特區土地資源緊缺，政府於2006年向中央政府提出澳氹新城區填海建設新城，以供未來發展所需。國務院於2009年11月正式批覆同意特區填海造地約3,500公頃，創造條件確保長期穩定繁榮和可持續發展。特區政府正式提出其長遠目標和定位，要締造澳門全新城市天際線和海濱休閒帶，落實「世界旅遊休閒中心」的發展定位。這些新城填海區是繼路氹城後，澳門另外一個大型填海構想，但兩者是完全不同，因為新城填海區已訂明不包括博彩業了！
這項350公頃規劃細分為五大區，包括澳門半島東部A區約138公頃、澳門半島南部B區約47公頃、氹仔北部C、D及E區約33、59和73公頃，即澳門半島有185公頃及氹仔島165公頃，但五幅土地都位於澳氹兩島中間內。這個地理位置明顯地是主要輔助澳氹兩島的持續發展，提供充足土地儲備資源。這五幅土地全部位於三道跨海大橋旁邊，可以充分利用完善的道路網絡，收到最大的成本效益，但也可能增加這些大橋的行車量，迅速使其達到飽和情況。
區內應有旅遊及會展設施
在2010年行政長官施政報告書中已經清楚列明該填海計劃的土地用途。這些土地會發展有利促進經濟多元進程的相關產業，但不包括博彩業。預留土地建設公共房屋，增加文化康體、社會教育、交通基建等公共設施，綠地、廣場、道路、公用設施等用地不少於五成。筆者非常認同新城規劃的土地用途應著重於公共房屋及文化康體上，但應再加上旅遊、會展、私人房屋幾項。
廣東省政府正研究適當擴大特區範圍，將珠海與中山合併，促進珠澳一體化，並積極研究十字門區發展會展業，而C區的33公頃土地正位於珠海十字門CBD和橫琴區相連，發展成為澳門和珠海會展地帶是合適不過的。另外，C區離開澳門國際機場和路氹城不遠，往返澳門的新口岸酒店區也很便捷，成為該區得天獨厚的優點。珠澳兩地可互補不足，珠海可以分工發展消費展覽，適合一般居民參與，而澳門有中葡論壇及世界華商高峰會等平台的優勢，有利吸引專業觀眾。其他氹仔D、E兩區則可以支援氹仔舊城改造和機場發展的用途。
居民上車需求有增無減
澳門政府面對另一個大挑戰是舊城改造問題。因為歷史發展的因素，澳門半島的舊城區正出現老化的問題：建築物過時，道路網需要全面更新，區內的康體文化設施嚴重不足，未能應對特區未來一個世紀的發展需要。再者澳門特區的輪候公屋共約12,000伙家庭，面對特區未來十年人口正值第二個高峰值，即八十後共13.6萬多人，這兩者加起來對公屋和上車的私屋需求有增無減。
A、B兩區的新建土地可以適當舒緩舊城區的開發密度及土地承載壓力，提供龐大土儲去安置舊城改造原居民，增建適度公共和私人房屋，以平抑樓價上升和回應各社會階層的訴求。在綠化和公用設施比例上，A、B區可以考慮提高超過五成，以配合澳門半島的綠化帶的稀缺情況。
澳門特區在回歸十年後已取得階段性成果，往後的重要課題是如何持續發展，保持成為一個世界級的旅遊城市吧。而這個新城規劃正好提供土地的補足資源，應對將來的不斷土地需求呢！
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