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曾淵滄博士 香港城市大學MBA課程主任
香港推行公屋計劃已經很多年了。第一代公屋也已經拆除重建，現在正在拆除重建第二代公屋，拆除重建的好處是把樓層建得更高。第一代公屋可能只有10層，甚至更低（因為沒有電梯），新的公屋至少都有40層，因此，可以在不需要增加土地供應之下增加公屋單位。
第一代、第二代公屋都建在市區，九龍特別多。經過數十年的歲月，第一代、第二代公屋居民年齡都不輕了，這就造成一個很特別的情況，即市區老齡化。
年輕人住郊區 開支倍增
市區老齡化是造成新一代年輕人不滿的原因之一，住在市區公屋的年輕人長大了，他們要結婚，不可能與父母擠在原有的公屋裡。他們中有些賺錢能力強，買了私人屋子、租了私人屋子；買不起、租不起私人屋子的年輕家庭，只好申請新的公屋。但是市區公屋只能靠重建來取得新的供應，更何況，幾乎所有公屋居民在知道自己所住的公屋要拆除重建時，都要求原區安置。基本上，房委會的政策也支持這個要求。於是，年輕一代的公屋居民就只能住在新界偏遠地區，時間、金錢都用不少。住私人住宅，買得起、租得起市區私人住宅者只是少數，餘者還是得搬到新界。
市區人口老化的問題就越來越嚴重，不上班、退了休的老人住在市區，要上班的年輕人卻住在新界，每天花許多時間與金錢到市區工作。
很多年前，香港在新界建衛星市鎮原是打算自給自住，由衛星市鎮直接提供工作。但是，隨著內地的開放，工廠北移，衛星市鎮自給自住的設想落空了。可是，不論是港英政府時代，還是今日的特區政府，都不願意正視衛星市鎮設計錯誤的問題，每天依然有非常大量的年輕人由新界花大量時間與金錢到市區工作，怨聲四起。
加快重建增加市區公屋供應
市區土地有限，要人為壓低市區的地價、樓價不容易，如何改善這個問題呢？我有以下三個建議：
一、加快市區公屋重建，凡是樓層不超過40層的公屋，就算是樓齡不是很高，也應該拆除重建，以增加市區公屋供應。
二、允許公屋居民將租約轉讓給他們的子女。那麼，年輕人就可以繼承父母的市區公屋，而退了休的老年人就可以另外申請新界郊區公屋。
三、大搞基建，多開幾條市區入新界的隧道以改善交通，同時隧道應該全部免費，以降低新界入市區的交通費。
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