|
曾淵滄博士 香港城市大學MBA課程主任
上星期，九龍城延文禮士道政府土地拍賣，這幅土地是由地產商「勾」出來的土地。估計這幅土地的規劃圖則趕不上2011年4月1日「發水樓」新規則正式執行前獲批准。因此，這幅土地也許是第一幅用新規劃建樓房的土地。
拍賣結果是21.7億元，折合呎價9,537元，傳媒都說是低過預期。
當然，所謂低過預期是因為傳媒仍未把新的「發水樓」規則考慮進去。「發水樓」以往一般「發水」30%，明年4月1日開始，發水樓面積只有10%，小了足足20%，地產商買地出價自然也相對減少。如果曾特首沒有在施政報告中宣佈限制「發水」比例至10%，相信九龍城那幅土地的拍賣呎價應該高達11,266元，而不是9,537元。
「發水樓」的「發水」面積小了，政府賣地的收入也會相對減少。收入減少，將來福利、教育……等等開支也會相應地受影響。因此，我認為政府土地拍賣之前，應該先更改地積比例，提高地積比例。如果「發水」比例限於10％，可以提高地積比率18%，以追回損失的收入。如果完全取消「發水樓」，則地積比率可以提高30%。
提高地積比率會不會破壞環境？會不會對交通及其他城市規劃帶來壓力？
我認為不會，如果所提高的地積比率是依照上述的建議提高的話。理由是過去地產商建樓房時，沒有不大加「發水」至極限。這也就是說，如果「發水」30%，所謂地積比率實際上是應該增加30%，才是真正的地積比率。因此，如果政府允許地積比率相應地提高，並不會對城市規劃、環保造成額外的負擔與壓力。
如今「發水樓」是過街老鼠，政府實在不應該再為「發水樓」留下10%的尾巴。
是的，羊毛出在羊身上，通過公開的土地拍賣時，允許10%的「發水」，地產商的出價也許會加10%，但是，除了通過公開土地拍賣外，地產商也可以通過其他途徑取得土地發展。理大林本利教授就曾經列出一個統計數字，指出大部分新建樓宇中，通過拍賣的土地實際上只是小部分，對那些沒通過公開土地拍賣而取得的土地，地產商取得的額外「發水」面積的確是免費獲得的。這也難怪反對派會將「發水樓」視為「官商勾結」的行為。完全廢除發水樓才是上策。
如果露台、窗台、工作台是受歡迎的話；如果富豪認為沒有寬闊的電梯大堂就不算豪宅的話；在沒有「發水」優惠之下，地產商仍會建窗台、露台、工作台、寬闊的電梯大堂……不須政府以「發水」來鼓勵，市場會決定地產商建什麼樓，地產商會衡量不同的買家有不同的需要，有人需要實而不華，有人需要超級豪華。
|
