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楊志強 香港工商專聯會會長 資深時事評論員
本港樓市即使沒有「到絕境的時候」，港府也應未雨綢繆，針對內地人來港買樓扭曲本港樓市，以及本港樓市存在政策風險兩大問題，港府一要借鑒新加坡、澳門、澳洲等限制境外人士買樓的措施，保障本地居民的住屋供應；二要釐清樓市政策，明確表示政府有責任確保有中、小型單位，可留給首次置業自住的香港市民。
前金融管理局總裁任志剛，最近以中國金融學會執行副會長身份出席一個金融論壇時表示，香港樓市已不再只是七百萬人的樓市，而是面向整個內地市場；內地人都想來港置業，即使有十萬分之一的內地人，需求都會變得很大，令本港資產價格上升。他期望政府有智慧去處理：「市民大眾真係好想買一間樓，但拎唔起錢，作為政府會覺得有呢個責任點樣保障市民買到樓，這個矛盾是存在的。」
香港樓市已面向整個內地市場
離任後甚少評論本港政策的任志剛，一針見血指出本港樓市的兩個主要問題，一是內地人來港買樓扭曲本港樓市，令資產價格上升；二是本港樓市存在政策風險，買賣雙方都不肯定政府會推出甚麼打擊樓價措施。任志剛的觀點，具有一定啟發性。
最近，香港媒體有關「廣東80後少婦擲3.45億港幣買下九龍最貴樓盤」的報道，讓內地富豪來香港掃樓話題再次成為社會各界關注焦點。其實這不是新聞，港府發展局土地註冊處的信息顯示，從去年至今，不算公司僅算個人，港島價格在1,200萬港幣以上的豪宅，一手新房加上二手房，三成買家是內地人。而分析他們購買的因素，除去移民等因素，防內地通脹、求資產保值增值是他們來香港購豪宅的主要原因。
香港樓市界定豪宅以1,200萬港幣為界，價值在1,200萬港幣以上的稱為豪宅。香港最貴的一手新單位買家往往多為內地人，發展局土地註冊處的信息顯示，今年重慶一位買家曾以5.47億港元的天價買下了淺水灣赫蘭道12號，創下了香港樓市今年第二高的成交價。內地買家由一手豪宅市場蔓延到二手豪宅是去年下半年內地人在香港購房出現的新趨勢，由於香港一手樓盤日漸稀少，而且新開樓盤逼近天價，因此從去年下半年起，香港的二手豪宅也開始受內地買家青睞。
今年開始，香港購房不再辦理移民手續，為什麼還有很多人繼續來香港買房？很明顯，很多人是為保值增值而來香港購房。在這種情況下，內地北京、上海等城市執行的限購政策，也讓肯定擁有多套房產的內地有錢人不得不到沒有限購政策的香港來買房。
即使不到絕境也應未雨綢繆
內地居民湧港購置物業，有議員建議港府應立法禁止內地居民來港買樓。特首曾蔭權在回應時強調，港府願意研究有關建議，但香港是一個自由經濟體系，「只有到絕境的時候，我才會(就限制內地居民來港買樓)作出考慮」。現時內地人置業已經佔本港豪宅市場兩、三成，同時隨著通脹壓力增加，人民幣和港幣的兌換比例在變化，這就意味著香港房子對於內地買家來說是「隱性降價」，這無疑也促使內地買家前來香港置業的比例增加。
筆者認為，即使沒有「到絕境的時候」，港府也應未雨綢繆，針對內地人來港買樓扭曲本港樓市，以及本港樓市存在的政策風險，港府一要借鑒新加坡、澳門、澳洲等限制境外人士買樓的措施，保障本地居民的住屋供應；二要釐清樓市政策，明確表示政府有責任確保有中、小型單位，可留給首次置業自住的香港市民。
仿效澳洲等地的做法
一些國家和地區，把豪宅和一般住宅市場分割，只准許境外人士購買豪宅，以限制他們沾手本地市場，保障本地居民的住屋供應。近年有大批內地新移民及留學生買樓的澳洲，2009年4月底宣告禁止境外人士購買二手樓，只可以投資一手物業，臨時居民及留學生亦必須取得當地政府批准才可置業，並要在離開澳洲兩年內出售，違者會被充公賣樓所得利潤，以免海外投資者推高樓價及協助欲首次置業的澳洲居民入巿。雖然海外人士在新加坡可自由在一手及二手樓市置業，但由於新加坡政府規定海外人士只可購買公寓式大廈，加上當地有一套名為預購組屋的建屋制度協助國民買樓安居，故海外資金湧入樓市未造成太大影響。港府可仿效澳洲等地的做法，把豪宅和一般住宅市場分割，只准許境外人士購買豪宅，以限制他們沾手本地中小型單位市場，保障本地居民的住屋供應。而且措施可以是暫時性，預料對樓市造成的風險有限。
確保有中小型單位供應香港市民
政府有責任確保有中、小型單位可留給首次置業自住的香港市民，對此港府應該全面檢討現行土地房屋政策，其中包括調整房協功能，照顧市場與政府之間的空間。目前房協每年能應付的建屋量只有3,000個單位，由於房協照顧到私人市場及政府之間的空間，調整房協功能，房協每年應提供5,000個「雙限樓」（限呎盤限港人買）單位予市場，令市民能夠上車。當局有責任促使港鐵、市建局、房協等公營或政府為大股東的機構，多興建中小型單位，平衡市場供求。港府應將港鐵南港島線及觀塘延線的物業發展項目，定為「限呎盤限港人買」的雙限措施，即限呎盤的發售對象應限制為首次置業的本港永久居民，而日後轉讓，也應限制為首次置業港人。
此外，現時本港能夠發展的土地相當有限，政府需要透過填海，發展邊境禁區土地，以及增加建築密度等，提供更多的單位。但這或會遭到某些政黨和環保團體的反對和狙擊。對此，港府也應未雨綢繆，盡早展開社會諮詢，尋求社會共識，不要等到「到絕境的時候」一籌莫展。
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