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2011年9月13日 星期二
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政經多面體:居屋政策可更靈活多樣化


http://paper.wenweipo.com   [2011-09-13]     我要評論

曾淵滄博士

 特首曾蔭權很快就會宣讀他任內最後一份施政報告,許多人的焦點都放在曾特首會不會宣布復建居屋。

 我認為,今日的香港社會是相當複雜、多變,因此,我們不應該拘泥於過去的框框,翻來覆去討論是不是該復建居屋,我們應該從更多方面、更多樣的措施來實驗,推動房屋政策的改進。房屋政策應該是多樣化的,應該是靈活性很高的,可以隨著外在環境的改變而變。

限量限呎政策初見成效

 目前,特區政府推出限量、限呎的土地拍賣,已經取得一定的效果。在限量、限呎的要求之下,地產商不容易建豪宅,因此拍賣時的出價相當謹慎,成交價比市場一般預期低。土地拍賣價比市場預期低的直接效果,就是二手樓價馬上下跌。過去一段日子,傳媒天天都在報道「大劈價」、「蝕讓」、「撻訂」的新聞,地產商也有好一段日子不敢推出新盤應市。人人在觀望,樓價是出現了冷卻的現象,不再像過去那樣急升猛漲。可見,限呎、限量的土地拍賣是成功的。

 限呎、限量的政策可以進一步再加上另一些條件。比方說,政府可以推出一些土地供應拍賣,但是規定在該土地建好的樓將來只能賣給低收入,並經過資產審查的本地永久居民購買。購買者將來出售時,也只能賣給合資格的低收入者。如此一來,地產商已經部分取代了政府建居屋的角色。

 現有居屋的定價,是以市價的70%為準,對低收入者,市區樓價的70%根本不是這些人有能力購買的。目前市區樓價一般都超越呎價一萬元,一萬元的70%為7000元,一個600平方呎的居屋就需要420萬元,低收入者何來420萬元?相信最後只有真正富起來的公屋戶有能力買。勸沒有能力買樓的人,買樓的後果就是製造香港式的次按危機,美國金融海嘯的起因,就是當年美國的銀行大量借錢給沒有能力買房屋的人買房屋。

不應再資助公屋富戶

 除了建居屋外,如何活化現有的居屋,讓更多居屋業主自願讓出他們的居屋?其實有許多方法可以做到的。目前居屋的轉讓政策是大錯特錯,因為目前居屋的轉讓實際上就是把居屋變成私人住宅,通過補地價變成私人住宅。這麼做,這個居屋單位的轉讓就相等於一個居屋的消失。我認為,居屋的轉讓對象一定得是有資格買居屋的低收入者,即白表申請者。公屋富戶已經太多了,沒有必要再送個居屋給他們,要趕富戶出公屋容易得很,只要讓他們繳交真正的市場租金就行了。目前公屋富戶所交的所謂市場租金,實際上是遠遠低於真正的市場租金。房委會官員們不妨去看看市區內板間房的租金是多少?

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