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2012年3月16日 星期五
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調控持續 內地樓市走勢探析


http://paper.wenweipo.com   [2012-03-16]     我要評論

中銀香港發展規劃部高級經濟研究員 應堅

 去年下半年內地樓價在成交持續萎縮後開始鬆動,越來越多城市樓價停漲或微跌。展望今年,由於兩年來開工較多,在建住宅陸續推出市場後,有可能形成供過於求的局面,促成樓市調整態勢。在此情況下,樓市調控能否持續下去,對未來市場調整相當重要。《政府工作報告》提出要進一步鞏固調控成果,促進房價合理回歸,為今年調控定調,市場更確信樓價調整趨勢。從開發商角度,由於資金鏈被拉得越來越緊,調控鬆綁又無望,他們將不得不主動降價。

 近日內地召開了全國人大十一屆五次會議,溫家寶總理在《政府工作報告》表示要繼續搞好房地產調控,「嚴格執行並逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施,進一步鞏固調控成果,促進房價合理回歸。」這意味著持續兩年的樓市調控仍不會放鬆。在當前內地樓市開始出現鬆動跡象的背景下,內地調控樓市的態度仍然堅決,定會促成樓市調整格局的形成。

多項數據顯示初見「拐點」

 已公佈的各種官方及市場數據顯示經過兩年調控樓市已發生了一些變化。

 住宅銷售:自2009年底內地樓市見頂後,商品住宅銷售面積增幅在調控中整體呈現下滑趨勢,但期間曾有過兩次波動:一是2010年8月按年增長速度跌至4.1%後反彈至2011年3月的14.3%,二是同年4月跌至5.8%後再反彈至8月的13.1%,反映了市場剛性需求,以及發展商在充足現金的支持下,仍保留較強的定價權。

 不過,發展商對樓市調控可能鬆綁的預期落空後,市場氣氛逆轉。去年12月住宅銷售面積增幅回軟至4.3%,而今年首兩個月市場成交出現負增長,銷售面積及金額分別減少16%及24.7%。一線城市中,北京首兩月月均成交23萬平方米,僅為前年月均成交的27%及去年月均的40%,上海、深圳及杭州情況大致相同。

 成交價格:根據國家統計局公佈的《70個大中城市住宅銷售價格變化情況》,去年10月34個城市新建住宅售價環比下降,首次超過環比上升數量(16個),另有20個城市持平,被一些分析員視為是內地樓市「拐點」。

一線城市樓價調整日趨明朗

 今年1月,環比下降的城市增至48個,持平22個,沒有一個上升。一線城市樓價調整日趨明朗。以所有成交住宅的平均售價計,今年2月北京一手樓銷售均價1.86萬元,比高峰下跌25%;上海、深圳及杭州的跌幅更超過三成。二手樓售價亦跟隨一手樓售價下調,從去年3月至今年2月,北京二手樓連續12個月環比下降,累計跌幅為25%。上海及深圳則調整一成五及一成三。

 供求平衡:內地通過打擊囤地、推行限購及控制按揭等措施調控樓市供求關係,取得一定效果,表現為樓市供應明顯加快。2009年住宅銷售面積增長54%,遠超竣工面積(25%)及新開工面積(16%),推動樓價一路飆升。兩年後供求關係逆轉。竣工面積增幅從前年的3%升至去年的17%,而銷售面積則從8%下降至4%。

 絕對量上,去年銷售面積9.7億平方米,竣工面積7.2億平方米,仍有一定差距,但由於連續兩年新開工面積急升(年均增長26%),僅去年就有14.6億平方米,未來推出市場後不僅可填補供求空缺,而且會形成供過於求局面。實際上,今年首兩個月竣工面積已多過銷售面積三成。

 景氣狀況:國房景氣指數是顯示房地產業整體發展趨勢的綜合指數,包括土地、資金、交易等多項具代表性的分類指數。根據以往數據,國房景氣指數與樓市周期較吻合。兩年來國房景氣指數有起有伏,樓價始終在爭持中,樓市調控效果尚未顯現。去年下半年,國房景氣指數逐月下降,至11月跌破景氣線100點,樓市「拐點」初步出現。(摘自中銀財經述評 /《持續調控下內地樓市走勢探析》,四之一)

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