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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
在最近全國兩會期間，溫家寶總理明確指出全國商品住宅房的宏觀調控房價力度不會放鬆，因為措施已初見成效但仍要持續使情形受控而慢慢安全着陸。開發商從幾年前不太相信調控政策會持續到今日開始接受，一些實力不強大的地區性開發商更走上結業的絕路。面對商品住宅的成交量持續下跌和一些房價太高的二三線住宅市場出現價量雙縮的嚴峻局面，全國性已上市的開發商開始將部分投資有序地轉向非住宅市場，尤其以零售和辦公物業為主，將每年的收入部分源自自有投資性物業。改革開放30年後，中國人民生活水平逐漸提高，收入大幅提升令購買力增加，各種產品的需求爆發出來，全國出現了零售行業大景氣現象。
發展商「移情別戀」商業地產
回顧2011年房地產行業數據便可見一斑了！2011年，全國房地產開發投資61,740億元，比上年增長27.9%，其中辦公樓和零售用房分別投資了2,544億元和7,370億元，同比分別增長40.7%和30.5%，均高於開發投資平均增長率。今年首2個月的5,431億元總投資額中，辦公樓和零售用房佔去253億元和722億元，同比增長31%和42.5%，尤其以零售物業增幅驚人！其他的2011年房地產主要指標如房屋施工、新開工和竣工面積及商品房銷售面積和金額，非住宅樓尤以零售物業的增長率都高於整行業的均增長率，這說明無論施工、開工，竣工和銷售面積及單價，非住宅物業的表現都優於住宅類，開發商「移情別戀」去商業地產的路向非常明顯。這個情形於今年首2個月仍然繼續，並有擴大的情形。
如果大家回顧過往11年的零售物業投資額，可以發現其增幅驚人。從2001年投資完成額的755億起步，到2006年的2,353億，彈升到2010年的5,599億及至2011年的7,370億元，這11年來增長約九倍，年增長都在10%以上。在全國零售物業市場中，仍以東部地區佔上最重要地位，比重在50%以上，東部地區尤以北京、上海和廣東佔據了大部分。筆者以廣東省三大主要城市廣州、深圳和珠海詳細說明零售物業市場發展情形。
消費力引爆 零售物業增長勁
2011年，三地生產總值額分別為廣州的12,380億、深圳的11,000億和珠海的1,410億，均增長於10%上。三個城市人均收入去年也錄得9%至12%增長，廣州和深圳人均收入已突破30,000元大關。最能體現市民消費能力的社會消費品零售總額則差別頗大，依次排列是珠海的2,123億、深圳的3,528億及廣州的5,220億，全部都增長16%以上，這相比生產總值和人均收入的增長還要快速，表明市民的消費能力增長超越收入水平，在經濟發展向上的國家，這種「消費先於經濟」的模式是可以接受的。消費力的引爆指向未來10年中國房地產尤以位於發達地區的零售物業增長快速，無論租金和售價都會領先大市表現。中央政府面對歐美各國經濟放緩使出口額有所下降，擴大內需達到維持未來經濟持續成為不二之選。
零售行業的持續發展逐漸於各城市形成重點商圈，如廣州市的天河商圈、北京路商圈及上下九商圈和深圳的羅湖商圈、深南大道商圈、福田中心商圈和南山商業文化中心商圈，這都因當地的歷史、交通、地形和市民消費習慣長期形成的。市場參與者必須要確定不同商圈的特質如行業、消費能力、發展方向和重點建築物，去選擇消費和開業的理想位置。相對而言，珠海的商業氣氛較淡，市級商業中心只有兩個，分別位於主城區的吉大景山路和拱北迎賓路與蓮花路一帶。讀者只要親身去每個商圈逛街，便容易分辨出各商圈大小、強弱、特質和主要行業，以便經商和消費。
購舖投資外 吸收租股內需股
各位讀者除了購入店舖為長線投資外，也可以投資於香港上市的物業投資公司和內需公司股份上，但必須翻看其公司年報資料，以確定其零售物業位置、總量、區分量和面積，考量一下未來收益潛質去決定投資目標！
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