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曾淵滄 博士
有人說梁振英上台任特首，樓價便會大跌，但這說法是否站得住腳值得商榷。影響樓價升跌涉及多種因素，香港也易受外圍經濟環境拖累，惟許多評論都易犯上以「單一因素」估計樓價走勢的錯誤。當年董建華的「八萬五」政策，適值美國2000年資訊科技泡沫爆破之時，美國政府當時沒有及時認真處理，造成全球經濟衰退，香港樓價陷入谷底。梁振英上台後的唯一改變，只是土地和房屋供應，但2012年供應的土地，要到2015年才能以樓花推出市場，他對樓市的影響應理性認識。
近來，香港樓價不斷創新高。但是，與此同時也不斷地有人說：「梁掁英上台樓價必然大跌」。究竟，樓價是憑什麼因素創新高？影響樓價的真正因素是什麼？梁振英上台後樓價的可能反應如何？
不足兩個月，梁振英便正式就任香港特首。如果你相信梁振英一上台樓價會大跌，你現在還會買樓嗎？如果很多人都相信梁振英一上台樓價會大跌，那目前是誰在買樓？
許多人在評論，預測樓價時都容易犯一個重大的錯誤。那就是只以單一的因素來估計樓價的走勢。
1997年董建華上任時，說了一句「八萬五」之後，樓價果然大跌，一跌跌至2003年，樓價下跌了70％，於是人人都說：「八萬五」搞跌了樓價。
「八萬五」對樓價有影響嗎？有的，但是絕對不是唯一的影響因素。當年樓價下跌的因素，除了「八萬五」外，另一個更重要的因素是經濟大蕭條。許多人失業。一個人連工都保不住，買什麼樓？
香港樓市易受外圍影響
香港是一個外向型的經濟社會，很容易受到外圍經濟影響。1997年7月2日開始爆發的亞洲金融風暴，是對香港樓價的第一輪打擊。建房屋一般要5年，就算賣樓花，也得３年的時間才能有所供應。因此，就算董建華一上任就撥出土地供應，亦要等到2000年政府所供應的新土地才能推到市場賣樓花。2002年這些樓宇才能入伙。
是的，香港樓價的確是在2000年至2003年跌得最慘。那正是董建華上台後新供應的土地所發揮的作用。
1997年亞洲金融風暴爆發後，香港樓價開始下跌，但在1998年10月亞洲金融風暴結束後，樓價也開始止跌回升。樓價再度下跌是2000年之後；美國及全球的資訊科技、股市大泡沫爆破之後。美國資訊科技泡沫爆破之時，美國政府並沒有及時認真的處理，導致香港樓價陷入谷底。
樓價新高3大原因
目前樓價創新高的原因有三。
首先是目前超低息的環境及人們普遍預期超低息的環境會維持至2014年年底。超低息的環境使到借錢負擔低。買樓供樓佔收入的比率下降，且能買更貴的樓，樓價因此受刺激。
第二個理由是目前住宅供應的確很少，整個2011年新落成的住宅僅9,450個單位，當然遠遠不夠。
第三個理由是目前香港整體經濟表現不錯，失業率低；再加上來自中國內地的購買力，樓價就易升難跌。
梁振英上台後，上述的三大因素會變嗎？梁振英唯一會改變的只是土地房屋的供應。但是，2012年供應的土地，要到2015年才能以樓花形式推出市場。
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