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■各大發展商近年密密重建區內舊樓，未來兩年將是西區重建「收成期」，大量新樓落成。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
最近當筆者出席客戶和社團集會時，都被別人問及未來一年特區樓市會怎樣走下去。這當然包括還未「上車」的一族，持有「重貨」的投資者和將要部署如何推盤的開發商，雖然各種人士的利益不同，但其共通點是關心未來樓市走向去計劃將來的投資取向。
回顧今年首季可以發覺內地及香港經濟正同步放緩。中國經濟在四月份錄得3.4%的通脹率、9.3%的工業增加值、14.1%的零售增長總額、20.7%固定資產投資正增長等等，全是近幾年增長率最低的表現。今年首季的特區本地生產總值僅僅增長0.4%，是30個月的最低，但樓價同期上升約5%，絕對值更首次升穿1997年高位，這與特區政府希望住宅樓價回穩的想法明顯是「背道而馳」。
近日，特區政府財金官員連環示警，明示樓市的表現與當前經濟表現不大相符，預測將來下行風險日益增加，並警告會再「出招」當樓價不受控制，筆者試分析面對本港樓市的利好及利淡因素，去預測未來的樓價是升是跌呢？
推動當前特區樓價持續向上的重要推手是低息環境，預測未來兩年美國以至香港利率仍會保持超低水平，今天的市民平均供樓只佔收入不足一半是主要得力於低抵押利息。奧巴馬政府正著力爭取連任，他會致力保持低息環境和適度放寬銀根去振興經濟，全球利息到2014年底前可望維持平穩。
2011年是特區「打工仔」開心的一年，去年十二月底香港平均工資率同比上升9.4%，而通脹率高企於5%，即工資有淨增長約4.4%，高通脹率和淨工資上升促使市民購買物業作為改善居住環境和資金保值。特區的經濟已轉型以第三產業主導的模式，在中國大景氣的經濟情形下，特區首季失業率處於極低水平的3.4%，仍未受到歐美不景氣的影響，但可見當中國經濟在第二季有所回落時，特區會同樣受影響。
走在前面，中央政府連番減存款準備金率，令銀行可以將大筆資金回轉到市場，部分的會流向特區樓市，這會保證熱錢繼續來。除了本地經濟表現出色外，這次樓價急升的原因是中短期供應不足，新供應量未來2-3年仍會緊絀。從特區政府五月出版的香港物業報告中可見今年預測落成量只會比去年「輕微」回升至約11,800個，首季落成量只有5%，這與平均25%的預測完全不能達標。
如果仔細分析，今年供應量的3/4是小於100平方米，尤以40-70平方米佔最大宗，但高於160平方米佔比例最少，只及整體的7.4%，這可以解釋豪宅為何「愈升愈有」了。一級土地的供應量是由政府主導，新政府房屋政策是決定性因素。面對著現屆政府執政五年後市民更難「上車」的現實，新任政府「無可避免」地會致力增加住宅土地供應和加建公屋和資助性房屋去解決市民置業難的情形，這會對本港的中小型住宅市場產生平抑作用。
無論如何，香港是「外向型」經濟社會。可見的是未來外圍市場多變，希臘債務情況和歐債危機一直「揮之不去」，加上內地實質經濟近期表現不理想，特區經濟增長難免受壓，使工資水平增長放慢，對未來樓市添上不明朗因素。近期兩周，恆指經歷連日下跌已使投資氣氛受損，出現了二手住宅交投急挫形勢，更聽見有「撻訂」的傳聞，這反映出樓價急升後步入「調整期」了。
地監局最近公佈明年初正式實施二手樓廣告宣傳資料必須提供實用面積，進一步將建築面積制度「自然淘汰」。在今天的住宅市場有個普通現象是同區的二手樓實用面積比率一般都比一手樓高，如以實用面積計價則令二手樓相比便宜使一手新樓銷情受影響。再者，在樓價升破97年心理關口後，市場更加關注升勢能否持續，市民繼續入市的信心自然減弱。
綜合來說，特區樓市短期仍會維持「價高量低」的局面，「業主企硬、買家不前」下，成交量仍然維持低水平，期待新特區政府如何「出招」以解市民置業難的問題。但樓市「升得高些自然會低墜」，市民小心經濟下行使市場悄悄地已進入「調整期」，這次樓市是否正在唱《夕陽之歌》呢？
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