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曾淵滄 博士
4月8日開始，由「置安心」計劃演變而成的綠悠雅苑的準買家可以開始選擇，決定購買該屋苑單位。但是，根據傳媒報道，有好些準買家在抽中之後反而「心大心細」，不知該不該買。有人開始打退堂鼓，這與綠悠雅苑剛推出時人人爭先登記有天淵之別。
這種現象證實了我過去不斷強調的觀察：香港人買樓的習慣是樓價越升越多人爭著買，同時埋怨政府不壓抑樓價；但是，當他們預期樓價可能會下跌時，他們就不想買樓了。政府出手打壓樓價的結果，只有極少數眼光準確而且夠膽識的人敢買樓，餘者全嚇壞了，誰敢買一些他們認為價格會持續下跌的東西？
目前的日本政府為什麼要人為製造通脹？原因就是日本過去許多年都處於通縮中，物價越來越低，遲買比早買便宜，結果日本人都不願消費，不願買東西了。遲些買會更便宜的觀念壓抑了日本人的消費力，日本經濟就一沉不起。
樓市是香港經濟結構中重要的一環，樓價不斷狂升，政府不出手打壓，恐怕會導致樓市出現大泡沫的現象；但是出手打壓，力道要拿捏得準也不容易。目前全香港的房地產市場已經進入一池死水的境地，很少人願意買也很少人願意賣，綠悠雅苑的準買家開始猶疑不決。看來特區政府已成功地改變港人認為樓價必升、並不斷地要求政府打壓樓價的看法，現在，高喊樓價太貴的聲音消失了，取而代之的是擔心樓價下跌。
實際上，購買房協的房屋，目的應該只有一個：那就是自住。一個自住的單位，至少住20年，買樓者是不應該考慮樓價短期內的升跌。樓價升了，難道賣了房屋去睡街邊？樓價跌了，只要自己每月的按揭供款交得起，根本不必擔心銀行收樓。買綠悠雅苑的人只需要留意一件事，那就是計算一下自己的供樓能力，並學習銀行那樣進行壓力測試。所謂壓力測試，即假設將來利率上升一倍，自己是否仍有能力供樓？綠悠雅苑將在2015年才入伙，目前只需付首期，但五年內不許轉讓，因此，準買家也必須再做另一個壓力測試，即假設到了2015年，樓價下跌，銀行對綠悠雅苑的估價不足，自己借不到樓價的按揭金額，自己是不是仍有足夠的現金支付？
對房協而言，如果許多申請者最後臨時放棄購買綠悠雅苑，可能有點掃興，但不是壞事，這說明政府穩定、冷卻樓市的措施已有一定的效果，已開始改變人們那種搶購樓房的行為。
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