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曾淵滄博士
地產商終於向政府的辣招低頭，新鴻基地產剛剛推出的天璽樓盤的貨尾單位大減價，以代付大部分辣招內的印花稅及其他優惠，變相大減價。
兩年前，政府第一次推出特別印花稅（SSD），表面看來，對樓價有打壓作用，當時樓價的確是下跌了。但是，當時打壓樓價的真正原因不是特別印花稅，而是歐債危機。後來，歐債危機過去了，樓價又開始上升，第一次推出的辣招不辣的原因之一是辣招有漏洞，人們可以通過以有限公司來持有物業，然後轉換有限公司的股東就行了，避開一切稅務。
第一次辣招失效，第二次辣招在去年底推出，那是買家印花稅，凡非香港永久居民買樓都得交這個買家印花稅，是額外的徵稅。這一招有用，豪宅價格被壓住了，無力再升，走法律漏洞的人也無法利用以有限公司來持有樓盤、然後轉持的方法避稅，因為有限公司買樓一樣要交買家印花稅。
這個方法也曾經有效了一段時間，但是數個月之後，樓價再升。
囤貨影響辣招效用
樓價之所以再升，是因為買家印花稅只在壓豪宅價格，豪宅的買家多是非香港永久居民。但是，除這些人之外，香港仍有許多人想買樓，理由是銀行利率真的太低了，一些退休老人，過去把錢存在銀行，靠收利息過日子，如今利率如此低，如何靠收利息過日子？沒辦法，只好冒險投資，買樓收租算是最保守的投資工具了，遠比買股票好，老人認為買樓收租的風險比買股票低。還有，買家印花稅推出後，地產商變陣，大力宣傳商業地產、車位的投資價值，於是，人們又一窩蜂地搶購商業地產與車位。搶購的結果是，一般價格不高的住宅樓盤的價格也上升了，對退休老人及其他所有的長期投資者而言，特別印花稅嚇不倒他們，因為這些人打算買樓長期收租，不必交特別印花稅，買家印花稅與他們無關，因為他們是香港永久居民，不必交。
另一個很重要的因素是香港的地產商財力雄厚，銀行利率低，他們有持貨不賣的能力。今年上半年，大部分地產商都減少賣樓，市場的供應少了。
也因此，政府第三次推出辣招，即雙倍印花稅，雙倍印花稅把長期投資者、退休老人買樓收租過日子的念頭打掉了，交了雙倍印花稅等於三、四年的租金沒了。
不過，樓價沒有因此而大跌。基本上，過去半年，樓價指數是不升不跌，其中一個很大的理由依然是地產商財力雄厚，寧可不賣也不大減價。這一回，新鴻基地產終於決定大減價，樓價走勢就很值得留意。
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