|
張海祥 博士 經濟研究員
自梁振英先生當上特首以來，特區政府針對本港一些重大發展問題採取了一系列政策手段，這些政策手段主要是關乎社會民生問題，而且亦關係到特區社會政治的穩定性，其成敗也同時上升到特區政府管治威信的問題。其中一項重大德政就是處理香港的房屋問題。
「樓市辣招」受到廣大市民讚賞
儘管社會上一些利益集團對相關房屋政策措施採取了種種抵制和反對的行動，然而，新一屆特區領導班子仍然能夠迎難而上，堅持「執政為民」的原則，並且得到了中央政府的大力支持。可以肯定，「樓市辣招」是受到廣大香港市民的歡迎，近期幾間大學的民意調查也反映了廣大市民對特區政府房屋政策的肯定。然而，值得關注的是，本港樓房價格以至一般租金水平並沒有如特區政府所期望的有較為顯著的調整，因而對沖了相關政策的效果，究其原因主要有二。
首先，根據有關數據顯示，本港有大部分房地產炒家因應「樓市辣招」的影響，將原來準備炒賣的房屋單位「轉賣為租」。從經濟理論而言，這個轉向本來可以導致租賃市場供應增加而使租金下調，從而使本港的大眾得益。但是，由於業主有較強的財力，堅持將租金維持在一個高水平，致使一般沒有能力負擔購置物業的大眾，仍然要受到高租金之苦，特別是那些未具資格申請公屋的市民。從經濟理論的角度看，對於相關業界而言，樓宇買賣或租賃的價格或租金水平越高，他們的收入就越多，這樣的利益關係導致相關業界與房屋供應者的合作形成巨大的「誘因」。
為了要平衡這個問題，政府宜在租住單位每次加租或釐訂新租約時，在「相關加租份額」或「上升了的總租金額」上徵收一定百分比的「印花稅」，這個政策建議和當前的「樓市辣招」有「異曲同工」之妙。通過這個政策措施，本港房屋的加租熱潮將會獲得一定程度的冷卻，在當前政策未能在短期增加房屋供應之時，也能夠更好地緩解市民住屋之苦。
當前市民的「房屋問題」仍然嚴峻
其次，根據近期一個研究的數據顯示，本港的物業炒家在政府實行「樓市辣招」後，在未能迅速放售手上物業的同時，也在頭痛於面對銀行按揭供款之苦，因而通過地產代理、旅行社等，以「短期租約」形式，通常是5至7天的時間，出租給來港「自由行」或參加旅遊團的內地人士。然而，這樣一來便吸收了由於「樓市辣招」所導致的單位供應增加，即用「新需求」填補了應當產生的「新供應」，這種「上有政策，下有對策」的應對行為對沖了特區政府「樓市辣招」的力度。可以預見，這個將「一般居住單位變成無牌旅館」的趨勢將會愈演愈烈。由於相關政策的力度有可能受到對沖，本港市民仍會受到高樓價高租金之苦，同時也給予政客創造了攻擊特區政府政策失敗的口實。
衣、食、住、行本來就是民生的重大問題，香港「地少人多」從來就是本港市民生活問題的「重中之重」。在過去的二三十年間，「住無屋」不但成為廣大市民的生活之痛，而且由於問題越演越烈，也造成了社會穩定的隱憂，同時也給那些具有外力支持背景的「反中亂港政客」提供了所謂「官商勾結」、「政策向地產商傾斜」這些煽動社會衝突口號的「市場」。
「樹欲靜而風不止」！自從新一屆特區政府成立以來，由行政長官以至一眾政策官員都不斷備受重大壓力。然而，有效管治建基在合乎民生利益的政策措施。在房屋問題上，特區政府已經步上正確的「政策軌道」，堅持相關政策的繼續深化和優化，是特區廣大市民以至中央政府的熱切期盼！
|
