港樓市入熊從下跌中尋寶

http://paper.wenweipo.com [2014-03-04] 我要評論

山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業

最近兩周是近期本地樓市高潮，沉寂多時的房市起巨浪！在公布新一份《施政報告》時，特首調高十年目標建屋量至47萬個單位，公私營單位是六四成，並於上周公布的2014/15財政預算案中對今明年度住宅土地供應作出具體回顧和預測。俗稱樓市「雙辣招」的《2012年印花稅(修訂)條例草案》，最終在2月21日立法會正式通過，業主只有接受現實，希望放售單位的業主願意減價，令二手樓在首個周末和周日錄得10%以上交易量增幅。

這邊廂二手業主割價求售，那邊廂各大開發商紛紛降價或回贈部分印花稅去吸引買家入市，當然減價幅度視乎同區未來供應量和時間表及競爭對手的優惠條件。無論一或二手住宅市場，預計短期只會受壓調整5%-10%。投資者名句是「寧買當頭起，不買當頭跌」，但自用者的考慮因素應該不盡相同。以往一段日子，樓價持續攀升，令自用者根本追不上，紛紛暫租住待日後回調入市。這一連串政府行動已徹底打破未來樓市上升的預期，本港樓市悄悄步入熊市，自住者如何於跌市中覓得心儀樓宇，正是此刻社會關注的焦點。

華南有句俗語是「路到財到」，顯示各行業依賴便利交通網絡便可帶動人流和錢流到來，利潤可以節節上升。在「好市」時，所有住宅物業，不論位置、年齡、設施都以不同幅度上升，但在「跌市」時，便可以看見優劣，位置佳、年紀輕、設備好、交通便、前景佳、供應少的單位享受較強抗跌能力，大家分析屯門天榮站上蓋流標和啟德區住宅地熱賣便「高下立見」。

新界供應量最大較合「首置」

各位準買家入市應跟未來基建計劃同步而行。未來十年，政府預計斥資超過3,400億元開展多項工程，包括五組鐵路線、各項大型土地開發計劃，興建中/規劃中的旅遊設施和一系列公路/大橋/隧道，受惠地區包括屯門、大嶼山北部(東涌、機場一帶、欣澳)、東九龍(紅磡、土瓜灣、啟德發展區)及新界東北新發展區/洪水橋新發展區等等。這些地區因政府投入大量資金會引發商業/工程活動，是未來十年特區經濟新動力源頭地。這些地區樓價的抗跌能力較強，且日後升值潛質優厚，同區二手業主已經「企硬」叫價，準買家較難「撿便宜貨」了。筆者尤其看中市區的東九龍一帶和大嶼山北區，兩者分別受惠於觀塘線延線沙中線及大嶼山的龐大基建發展，預計可以被看高一線。

反過來說，施政報告建議改劃152幅土地建屋，以大埔、屯門及元朗供應量最大，三個大區將有59幅社區及綠化用地被改劃，將可建10.2萬伙，佔整體土地可建21.5萬伙的一半供應量。讀者還會記得過去幾年政府在九肚山和將軍澳已出售大量土地，它們將是繼上述三區外二個主要住宅供應區。物業價格水平看供求關係，可見未來十年這五區以至整個新界區的供應量是佔上最大份額，首置人士可以選擇個別心儀的新界區份「輕鬆上車」。

東九較長年期二手樓多上車盤

但不用太過心急，因為樓市剛剛步入熊市，且新界各區供應量是中長期維持高位，準買家可以細心選擇。如果想在市區「上車」，筆者提議可以考慮東九龍一帶，選擇較年長的二手單位，當基建效應體現樓價時，便可賣出二手舊單位而換上同區一手單位。

從未來各區供應量考量，全港市區首推油尖旺、中西區及灣仔區供應量最少，沒有新盤減價衝擊下，這些地區被二手樓樓價主導，抗跌力強，租金較穩，屬投資物業人士首選。大家細心分析，改劃土地供應時間表中2014/15年只供應15,900伙，2015/16年增加到42,800伙及2016/17年後集中供應餘下約156,900伙，即未來兩個財政年度供應量有限，極可能未可提供政府定下2萬個私樓伙數的目標，樓價預計未來兩年將會較為平穩地浮動！

香港已成為成熟經濟體，2013年經濟增長2.9%但基本通脹率4%，財政司司長預測香港中期(2015/18年)經濟平均每年實質增長為3.5%，而基本通脹也為3.5%，即是市民實質工資水平沒有增長，對本地樓市是利淡因素。再者中國整體經濟放緩和中央大力反貪活動會減低內地人士來港購買物業的能力和意慾，也是後市利淡因素。

總括來說，本地住宅樓市步入熊市，正緩慢向下調整，自住者當可利用時機入市，一嘗當業主美夢。從最近賣地成績看，未來樓市走向兩極化，市區享有供應少且基建完善的優點，使市區樓價較為平穩，新界區會因供應大而中長期樓價受制，正好便利「上車一族」看準入市吧。預計政府不會再「加辣」了，期望樓價下調20%後會慢慢減辣呢。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。

點擊排行榜

新聞專題

港樓市入熊 從下跌中尋寶

點擊排行榜

新聞專題

港樓市入熊從下跌中尋寶